Usporedivši prosječne tražene prodajne cijene za stambene nekretnine u kolovozu ove godine, najviše su u odnosu na kolovoz prošle godine rasle u Osijeku i to 15,7 posto za razliku od Zagreba gdje je rast 14 posto, a u Splitu 13,8 posto. Naravno riječ je o traženim cijenama u oglasima koje nisu jednake onima pri prodaji no dobre su kao pokazatelj kako tržište "diše".

Najveća prosječna tražena cijena po četvornom metru nekretnine zabilježena je ovog kolovoza u Splitu i iznosila je 5.204 eura što je 731 euro više po kvadratu nekretnine nego lani kada je bila 4.573 eura.

U istom razdoblju u Zagrebu je cijena bila 3.113 eura po četvornom metru i u godinu je dana skočila na 3.549 eura odnosno 436 eura više. U Osijeku su tražene cijene u postotku najviše rasle od kolovoza prošle godine, ali je četvorni metar znatno jeftiniji i ove godine iznosi 1.943 u odnosu na 1.679 eura koliko je iznosio u kolovozu 2024. godine.

Struktura cijene

Podaci su to portala nekretnine.hr koji pokazuju da cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu po čemu je Hrvatska već niz posljednjih godina među članicama EU-a s najvećim prosječnim poskupljenjima.

Stručnjaci smatraju da bi cijene stanova po četvornom metru mogle biti značajno jeftinije no svi su svjesni da sve dok ima kupaca po tako visokim cijenama kvadrat će držati takvu cijenu. Investitori se neće odreći toga dijela zarade iako znaju da tako remete stabilnost nekretninskog tržišta u Hrvatskoj.

Kada se kaže da četvorni metar stana u novogradnji u Osijeku košta 3.000 eura ili u Zagrebu četiri, pet tisuća eura ljudi se s razlogom pitaju što to kupac dobije u toj cijeni.

Tržište u Rijeci prati opće trendove

Branko Papeš, direktor riječkih Dogma nekretnina kaže da su cijene nekretnina u zadnje tri godine ukupno najviše rasle u Rijeci, pa se tako cijena kvadrata starogradnje, veći stanovi, kreće od 2.200.do 2.300.eura po kvadratu, pa sve do 4.000 i više eura po kvadratu, ako je riječ o ljepše uređenim stanovima i traženijim lokacijama.

Što se tiče novogradnji, one su od 3.200 do 5.500 eura po kvadratu.

– Sve raste, ali to više nije rast cijena od 20 posto godišnje, nego je puno sporiji. Vjerujemo da će cijene ići.prema stabilizaciji, odnosno godišnjem rastu u visini inflacije, što bi bilo i normalno, zaključuje Papeš. 

U cijenu kvadrata stana ulaze zemljište, odnosno lokacija na kojoj se nekretnina gradi, trošak samog zemljišta, komunalni doprinosi i priključci na infrastrukturu. Također je tu trošak projektiranja i dozvola, što znači arhitekti, inženjeri, troškovi ishođenja građevinske dozvole, elaborati, nadzori.

Slijedi trošak građevinskih radova i materijala, beton, armatura, cigla, izolacije, stolarija, instalacije, fasada, podovi, keramika i sanitarije. Značajna je stavka i radna snaga, majstori, podizvođači, instalateri i sve ono što se danas teško nalazi, a dosta košta.

U cijenu su ukalkulirani komunalni i vodni doprinosi, odnosno obvezna davanja lokalnoj upravi i samoupravi. Zatim, PDV od 25 posto na gotovo sve usluge i materijale, pa marketing i prodaja, oglasi, provizije agencijama, troškovi promocije te na koncu i profit investitora koji naravno ne radi to iz ljubavi, već se to obično računa od 15 do 25 posto na ukupne troškove.

Ovisno o tome nalazi li se nekretnina u Osijeku, Zagrebu, Splitu ili Rijeci na zemljište i komunalije otpada od 10 do 25 posto cijene uračunate u četvorni metar stana, na materijal i rad od 35 do 45 posto, na dozvole, projekte i nadzor 5 do 10 posto, poreze 15 do 20 posto i na profit investitora između 15 i 25 posto.

Regionalne razlike

To znači da ukoliko kvadrat stana stoji 3.000 eura, realni trošak njegove izgradnje često bude od oko 1.600 do 2.000 eura po četvornom metru dok je razlika cijene marža i rizik koji preuzima investitor.

U Zagrebu, Splitu i Dubrovniku najskuplje je zemljište i komunalije jer je gradnja gusto ograničena i parcela je luksuz, u Slavoniji i unutrašnjosti su to materijal i rad koji postaju relativno skuplji jer zemljište vrijedi puno manje, a radne snage nema.

Na koncu cijenu kvadrata podižu i želje kupaca, luksuzna oprema i specijalni završni radovi, stolarija, keramika, liftovi i garaže.

Lokacija u Zagrebu, Splitu i Rijeci podiže cijenu četvornog metra jer postoji potražnja i investitori mogu tražiti višu cijenu. Tamo gdje je platežna moć veća i rizik investitora je manji, a tamo gdje se dozvole čekaju duže, a rizik za investitora je veći za prodaju nekretnine, viša je i njihova marža.

Dakle, sve tehničke stavke, materijal, projekt i dozvole su prilično ujednačene, ali zemljište, tržišna potražnja i rizik investitora čine razliku od 1.500 eura po četvornom metru i više.

Zato stan u Osijeku od 60 m² košta otprilike 120 tisuća eura, a isti takav u Splitu može biti i 300 tisuća eura.

Dubravko Ranilović, direktor agencije Kastel i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK smatra da je u zadnje vrijeme kod mnogo projekata u stambenoj novogradnji cijena pretjerana, no drži također da će cijene rasti sve dok nositelji projekata uspijevaju prodati stanove.

Međutim, neće svi dobiti cijenu koju traže, već samo oni najbolji projekti, koji su kvalitetne izgradnje, dobre arhitekture i lokacije. Mnoge novogradnje koje su u tijeku će morati korigirati cijenu.

Pada promet, neopravdan rast cijena

– Ono što se istovremeno događa jest da promet nekretninama na razini Hrvatske pada već dvije godine za redom. Broj transakcija je pao za 15 posto za prvo polugodište u odnosu na isto razdoblje lani, a broj transakcija u Zagrebu pao je čak 25 posto.

Rast traženih cijena rabljenih nekretnina u proteklih godinu dana, napominjem traženih, a ne realiziranih cijena je uglavnom neopravdan i to se vidi na smanjenju prometa. Većina rabljenih stanova i kuća se uopće ne uspijeva prodati i stoje u oglasima mjesecima, napominje Ranilović.

S druge pak strane upozorava kako Hrvatska nema kvalitetni stambeni fond jer je postojeći stambeni fond u lošem stanju, što je posebno istaknuo potres u Zagrebu.

– U konačnici nam nedostaje kvalitetnih stanova i zato je između ostalog veći interes za novogradnju. Potražnja je još uvijek velika, od strane onih koji imaju, ali i koji nemaju gotova sredstva, a koji će nastojati dobiti krediti za kupnju stana.

Postoji jedan manji dio stanovništva koji ima viška sredstava i koji su zbog visoke inflacije zadnjih godina nekretninu doživljavali isključivo kao investiciju.

Čak je poslije kupnje ne nastoje niti iznajmiti, što utječe na tržište, jer imamo veliki broj praznih stanova u Hrvatskoj i u Zagrebu, a istovremeno nedostatak stanova za najam, što je na kraju utjecalo na povećanja cijene i najma, objašnjava Ranilović.

Smatra, budući da sve to utječe na stanovanje i nemogućnost velikog broja ljudi da dođu do nekretnine za život, kako je dobro da je država krenula sa strategijom kojom se nastoji doskočiti rješenju tih problema tako da je početkom godine izrađen i donesen Nacionalni plan stambene politike.

– Uočeni su svi ti problemi s visokim cijenama najma i prodaje, s praznim stanovima, s turističkim najmom koji dodatno uzima stanove za život s tržišta, odnosno generalno problem priuštivog stanovanja.

Nastojat će se raznim mjerama povećati stambenu ponudu tako da je u međuvremenu donesen Zakon o poticanoj stanogradnji, te je sada u raspravi odluka o Programu priuštivog najma kojom se žele potaknuti vlasnici nekretnina da stave svoje stanove u taj Program, a zauzvrat bi dobili poticaje kroz isplatu tržišne najamnine i do 60 posto unaprijed.

Trećina precijenjena

S druge strane bi APN umjesto države dao onim potrebitim građanima stanove pod određenim uvjetima i priuštivoj cijeni najma. Sve što će ići u povećanje ponude, a u to ulazi i obnova postojećih nekretnina, pa i izgradnja, smanjiti će pritisak na tržište. To je i način da se i rast cijena zaustavi, poručuje Ranilović.

– Ono što u Hrvatskoj ima velik utjecaj na potražnju je i veliki postotak prodaje stambenih nekretnina strancima. Taj udio stranaca u stjecanju stambenih nekretnina dosegao je 38 posto.

Država je uočila i problem turističkog najma ali smatram da bi bilo efikasnije da se taj paušalni porez obračunava drugačije i da određivanje visine poreza nije prepušteno lokalnoj Upravi.

Sada imamo situaciju da postoje lokalne uprave koje se dodvoravaju stanovnicima i ne žele im naplatiti porez dok im gradovi ostaju bez mladog i radno spodobnog stanovništva jer nemaju gdje živjeti ili si to ne mogu priuštiti. upozorava Ranilović, držeći da je Hrvatska u ovom trenutku na jednoj prekretnici što se tiče odnosa prema stanovanju.

Mišljenja je da preko 30 posto trenutnih projekata, koji su sada u novogradnji, neće moći dobiti cijenu koju traže, jer za to neće biti kupaca.

– Što se tiče rabljenih nekretnina taj je postotak i znatno veći, preko 70 posto traženih cijena neće biti ostvareno. To govori o nerealnim očekivanjima vlasnika i investitora.

Nekretnine stoje na tržištu i po godinu dana, a do promjene trendova će doći tek u trenutku kada ljudi ne budu zaista imali novaca, a morat će prodati nekretninu, upozorava Ranilović ističući kako su mnogima apetiti porasli i da su očekivanja prevelika. To se u sektoru trgovanja nekretninama zove "optimizam susjeda" koji savjetuje vlasnika o cijeni nekretnine.

Živi se bolje, ali mladi će nam otići

– Istina postoje i neke kolege u agencijama koji u nastojanju da dobiju nekretninu u ponudu, obećaju njezinu prodaju po znatno višoj cijeni od realne. Društvo se zapravo jako polariziralo. Iako se generalno bolje živi, mladi ljudi će nam otići jer kupiti stan i započeti život je postala nemoguća misija u Hrvatskoj.

Iako je problem priuštivog stanovanja problem manje-više poznat u cijeloj Europi, mi moramo osigurati ravnopravnost ljudima koji započinju život. Trenutno tržište nekretnina je samo posljedica svega nerealnoga u društvu, i svih problema koji postoje, zaključuje Dubravko Ranilović.

Povezane vijesti

• "To je samo anomalija". Kako je moguće da je dohodak porezno rasterećen, a plaće su se ipak smanjile?
• Ova istarska općina raspisala natječaj za dodjelu prava građenja na 50 godina radi demografske obnove
• Ako je cijena gradnje 1.500 onda kvadrat ne može biti 4000 eura