Istra je u deset godina izgubila deset posto stanovništva, a broj nenaseljenih nekretnina porastao je za čak 25 posto

Branko Bogunović (snimio Milivoj MIJOŠEK)

Istarska županija je u nešto više od 20 godina prošla put od turističke regije koja se s naslijeđenim dotrajalim kapacitetima i skromnim lancem turističke vrijednosti vraća na turističko tržište, do jedne od vodećih turističkih regija na Mediteranu. To je razdoblje pratio proces intenzivnih razvojnih inicijativa i značajnih pomaka u praktično svim elementima turističke ponude.

Išlo nam je na ruku što smo najbliže toplo more velikom bazenu razmjerno bogate turističke potražnje srednje i zapadne Europe. Razdoblje pandemije covid-19 kada je naš turizam na obali prošao daleko bolje od praktično svih mediteranskih konkurenata, pokazalo je da je robusniji nego što su i najveći optimisti među nama predviđali. Prije toga nam je na ruku išao i porast turističke aktivnosti nakon svjetske ekonomske i financijske krize, jedan od najvećih u povijesti svijeta. Globalno je gospodarstvo stabilno raslo, a turizam je pogonjen blagostanjem i promijenjenim društvenim trendovima rastao i po znatno višim stopama od gospodarstva. Sve bi bilo idealno, da se nisu pojavili novi problemi.

Nizozemska bolest

Otkad je organiziranog turizma, Europa je uvjerljivo najpoželjnija makro-destinacija na svijetu, a unutar Europe je na vrhu Mediteran kao jedna od najpoželjnijih destinacija ne samo za Europu, nego i za posjetitelje iz SAD, istoka Azije i praktično svih drugih kontinenata. U uvjetima takvog porasta ne čudi da se niz vodećih destinacija Europe suočio sa dotad nikad viđenim fenomenom pretjeranog turizma i ozbiljnim društvenim posljedicama koje nosi. Od preko 120.000 stanovnika Venecije krajem 1950-ih danas ih je ostalo manje od 50.000. Barcelona, smještena između rijeke, brda i mora i bez mogućnosti ozbiljnog širenja, prvo je 2017. zabranila izgradnju hotela u centru grada, da bi krajem prošle godine potpuno zabranila kratkoročne rente nekretnine.

Niz europskih metropola u bespoštednoj je borbi s AirBNB-om i fenomenima koje izaziva, a to su prije svega iseljavanje stanovništva, eksplozivan rast cijena nekretnina koje postaju nedostupne domaćem stanovništvu i pretvaranje centara gradova u muzeje lišene ikakve druge gospodarske aktivnosti osim turizma. Uz sve to, znanost je već davno opisala takozvanu „nizozemsku bolest“ koja nastaje prekomjernom orijentacijom na jednu gospodarsku granu ili resurs, a pretražite li internet, brzo ćete shvatiti da se najčešće povezuje s turizmom.

Istarska županija je u deset godina izgubila oko šest stanovništva, što je trend bolji od onog na nacionalnoj razini, što ne umanjuje je činjenicu da je i dalje zabrinjavajuće loš. Prema posljednjem popisu stanovništva, Pula, Umag i Labin su u deset godina izgubili deset posto stanovništva. Istovremeno, broj stalno nenaseljenih nekretnina (dakle vikendica ili apartmana od kojih se kao što znamo većina upotrebljava tek manji dio godine i također u većoj, ili manjoj, mjeri iznajmljuje na ovaj ili onaj način) porastao je za 25 posto. Dakle narastao je za četvrtinu u tek 10 godina.

Elektroenergetska mreža bila je na rubu pada već u kolovozu 2019., a ne govorimo o padu koji se rješavaj za sat, ili dva vremena, već pričamo o danima. Nestašica vode zatekla nas je u 2022., a klimatske promjene i sve viša prosječna temperatura tu nam nikako ne pomažu. Pri svemu tome, dinamika izdavanja novih građevinskih dozvola se između 2016. do 2019. podigla na oko 5.000 godišnje i ni milimetra nije posustala za vrijeme covid-19 pandemije, bez obzira na značajan porast cijena izgradnje. Istarski HEP godišnje zaprima 3.500 novih zahtjeva za priključak za mrežu u Istarskoj županiji, a vršni tehnički kapacitet mu je spojiti 1.500. Situaciju s prometom i prometom u mirovanju (parking) svake godine vide i sami građani te je nije potrebno komentirati.

Znanje nije isplativo

Ono mladosti što nam u ovakvoj demografskoj situaciji preostaje i koju stoga moramo čuvati kao malo vode na dlanu ima sve manje interesa studirati, što se lako može provjeriti statistikama upisa Sveučilišta Jurje Dobrile u Puli, kao i praktično svih sveučilišta na obali. Djeca su pametna i vide da im za život treba nekretnina koju će iznajmljivati, a da se znanje ne isplati. Vidi to i kapital koji se ponaša racionalno pa mu u situaciji u kojoj je nekretninski biznis i njegova renta oporezovana ugrubo deset puta manje od bilo čega drugog, ne pada napamet ulagati u to nešto drugo. U graditeljskoj pomami otvorili smo ove iste uvjete strancima koji su vlasnici više od polovine nekretnina nekomercijalnog smještaja u Istarskoj županiji.

Nekomercijalni smještaj odnosi se na vikendice i apartmane koji ne bi trebali biti za komercijalno iznajmljivanje, mada o strukturi i stvarnom ekonomskom ponašanju unutar te kategorije smještaja ne znamo praktično ništa. Od 135.000 kreveta u nekomercijalnom smještaju (koji je uz to uvjerljivo najbrže rastuća smještajna kategorija koja se godišnje povećava nekoliko puta brže od privatnog smještaja, a pogotovo u odnosu na stagnirajuće hotele i kampove) Istarska županija naplatila je ukupno 2 milijuna (da, dobro ste pročitali) kuna boravišne pristojbe, bez ikakvih mehanizama u postojećim zakonima da se taj iznos podigne, ili uvedu ikakve inspekcije koje bi u sve skupa uvele reda. Odemo li u susjedne države, nemoguća je i pomisao da biste kao stranac mogli kupiti nekretninu u Austriji, Italiji, ili Švicarskoj i onda je turistički iznajmljivati. Oni koji su razvijeniji i upravljački umješniji od nas, ne rade to zbog visokih moralnih uzusa, ili nekih drugih viših razloga. Rade to iz vrlo jasnog i racionalnog razloga – da sačuvaju vrijednost svojeg prostora i onemoguće da na njemu zarađuje netko drugi.

Svaka ovakva rasprava dosad završavala je s fiktivnim grupiranjem turističkih aktera na turistička poduzeća i privatne iznajmljivače, kao da svi skupa živimo na različitim stranama galaksije. Svi živimo u istom prostoru i prostor koji ćemo ostaviti generacijama koje dolaze je zajednički. Prema prostornom planu Istarske županije, mjesta je za još najmanje 200.000 kreveta. Ne učinimo li ništa, postojećem se dinamikom ti kreveti izgraditi za manje od deset godina. Pokušamo li zamisliti to u prostoru, teško je vjerovati da će biti moguće ostati destinacijom i od 3*, a kamoli više, i to vjerojatno zauvijek. Renta koju danas ubiremo past će svima, i hotelima i privatnom smještaju. Pokušajmo razumjeti da nitko ne treba, neće, i uostalom, politički ne može dodatno oporezovati obiteljske smještaje onih koji u jednoj skromnoj jedinici s puno brige i truda godinama ugošćuju goste koji se zbog toga vraćaju, podižući time naš turistički imidž. Riječ je o vrsti smještaja koja je u najvećoj mjeri iznijela turistički oporavak hrvatske obale i kojoj treba pomoći da se dalje unaprijedi kao svojevrstan simbol hrvatskog turizma.

Alarmantna situacija

Pogledamo li u prostor istarskih gradova i mjesta, koliko se od onog što je novoizgrađeno u posljednjih deset godina odnosi na takve oblike smještaja?

Statistike pokazuju da je daleko više višeapartmanskih zgrada nastalih na mjestima bivših obiteljskih kuća, čiji su vlasnici tko zna gdje i čije ključeve turisti uzimaju u poštanskim sandučićima, ili negdje u inozemstvu i koji odmor kod nas provode bez ikakvog ljudskog kontakta s domaćinom. Država i sami stanovnici to subvencioniraju, čineći to za investitore jednom od najisplativijih djelatnosti igdje i uopće. Dakle, ne učinimo li nešto, to sigurno neće stati.

Planiranje i trošak svih infrastrukturnih sustava vrtoglavo rastu s porastom vršnog u odnosu na prosječno opterećenje. U pojedinim destinacijama Istarske županije odnos broja kreveta i stanovnika premašuje 10:1. Dakle svaki se sustav (voda, struja, odvodnja, promet) mora projektirati za deset puta više, što onda plaćaju sami građani. Ovdje još primijetimo da je stanovnika (onih koji će plaćati) sve manje, a kreveta (onog za što će se plaćati) sve više.

Situacija je alarmantna, no ne i izgubljena. Zajedničkom inicijativom, pametnim upravljanjem i uz pomoć EU fondova koji nam stoje na raspolaganju još imamo šanse rehabilitirati svoj prostor i infrastrukturne sustave na razinu europskih država kojima prema turističkom modelu i visini renti težimo. Značajnim napretkom u razvoju turističkih proizvoda u posljednjih 20 godina (podizanje kvalitete svih vrsta smještaja, veliki iskoraci u gastronomiji, inovacije u interpretaciji prirodne i kulturne baštine) Istra je pokazala da može konkurirati vodećim turističkim regijama na Mediteranu. Preuzmemo li i njihove prakse u pravilima izgradnje i poslovanja nekretnina, vizija Istre kao dugoročno održive turističke regije visoke kvalitete i poželjnog mjesta za život, ne bi smjela biti ugrožena.