promjena paradigme
Potpuni zaokret! Na Jadranu se sve više gradi, a kreveta u privatnom smještaju je – manje
(Arhiva Glasa Istre)
Španjolska i Hrvatska u Poljskoj su hit za kupnju nekretnina, ali i za one koji u ovim zemljama žele ulagati u vlastite projekte, dakle graditi.
Pisali su tako ovog ljeta neki poljski portali, poput Business insidera, nastavno na izvješće stručnjaka PMR Market Expertsa poljske tvrtke Hume’s, o ovdašnjem tržištu nekretnina koje se zbog rasta cijena počelo hladiti.
A kako Poljaci imaju sve više novca, okreću se ulaganjima izvan svoje zemlje pa su tako Španjolska i Hrvatska postale hit.
Hrvatska je privlačna i zbog činjenica da je dio eurozone i šengenskog prostora, a još više zbog visokog rasta cijena nekretnina, što developerima jamči jako dobro zaradu.
Hrvatski paradoks
I nisu Poljaci jedini, stranci itekako kupuju i grade po hrvatskoj obali. Podaci porezne uprave o broju kupoprodaja nekretnina prema državi stjecatelja, iako se ne radi samo o stanovima, pokazuje da su strani državljani u zadnjih deset godina kupili više od 80.000 nekretnina, što je doista impresivna brojka.
Iako se očito i kod nekih novih kupaca bilježi sve veći interes, no ipak su na prvom mjestu po broju kupoprodaja i dalje Slovenci i Nijemci.
S druge strane, nakon godina rasta, ove godine se broj kreveta u kategoriziranom, dakle pravom klasičnom obiteljskom smještaju smanjio i to na Sjevernom Jadranu.
U Hrvatskoj tako svjedočimo paradoksu da se na sve strane gradi i rauba obala, luksuzni stanovi i vile niču kao gljive poslije kiše, a tog trenda nisu pošteđeni ni hotelijeri koji se počinju okretati ovom biznisu, dok se broj kreveta u privatnom smještaju počeo smanjivati.
Neki iznajmljivači su ove godine u škarama novih zakonskih i poreznih okvira – u prijevodu, povećanih poreza i davanja – ali i pritiska na smanjenje cijena, posustali i otkazivali kapacitete.
Tako su i neke turistički manje razvijene općine i gradovi uslijed otkazivanja kreveta u obiteljskom smještaju, jer drugog na svom području i nemaju, iz primjerice 3. pale u 4., dakle najniži razred po Indeksu turističke razvijenosti (ITR). Samim time, tamo gdje bi razvoj turizma trebalo poticati, on je na ovaj način unazađen.
Stručnjak za obiteljski smještaj Nedo Pinezić, komentirajući kakva je ustvari situacija u obiteljskom smještaju, ukazao je kako je ova godina po pitanju popunjenosti bila puna izazova.
Aktualni turistički trendovi su takvi da je situacija u Europi najlošija po pitanju ekonomske slike i percepcije budućnosti u zadnjih tridesetak godina.
Nova paradigma
Osjećaj nesigurnosti je sveprisutan, a u "discipliniranim" zemljama kao što je Njemačka, hrvatsko najvažnije emitivno tržište, građani prvi reagiraju tako da postaju vrlo oprezni po pitanju trošenja.
Primjetno je i da su Talijani, koji su bili za ferragosto među prve tri nacije, produžili dolaske u termine kada su cijene nešto niže.
– Ova turistička godina je teška, ne samo u Hrvatskoj, već i u ostalim zemljama, a tu je i ta nevidljiva inflacija koja se ogleda izvan klasične potrošačke košarice, a jako utječe na kućni budžet.
Uzmimo samo za primjer cijene automobila koje su eksplodirale. Vrijednost eura, odnosno kupovna moć građana, drastično pada. S druge strane, tržište nekretnina i dalje raste, a znamo i da se kroz nekretnine najlakše "pere" novac.
Tako nam i rastu investicije u nekretnine. I to luksuzne nekretnine na Jadranu i u većim gradovima. Pri tome su cijene tih nekretnina stabilne i rastu, što je u kontradikciji s ukupnom ekonomskom situacijom koja nije dobra, a i činjenicom da je i turizam u laganom padu.
Nažalost, i dalje se ne razmatra odakle dolazi novac koji se ulaže u nekretnine na Jadranu i koji su ciljevi ulaganja. Što se, pak, tiče istog komercijalnog obiteljskog smještaja, on je u stagnaciji, čak i u padu, ne samo u Hrvatskoj, nego i u susjednim zemljama, kazao je Pinezić.
Kod pitanja cijena često se provlači teza da su najkvalitetniji najbolje popunjeni, međutim, reći će da se ta popunjenost ostvaruje ako se cijena više kategorije spušta na granicu niže kategorije, a što je ove godine itekako bio slučaj pa su se vile s bazenom po Istri umjesto po lanjskih 1.000 eura po danu, na kraju punile uz cijenu od 600 eura po danu, a u špici je bilo jako puno praznih vila dok se nije počelo spuštati cijene.
Od 2017. godine je, kaže, potpuno promijenjena paradigma iz toga da se prije govorilo o dobrobiti turizma za ukupno stanovništvo i veću uključenost domaćeg stanovništva, okrenuo se trend u smislu da mali smještaj, i malo ugostiteljstvo, postaju nešto nepoželjno.
U statističkim podacima se komercijalnom prometu počelo dodavati nekomercijalni te su se dobili pogrešni podaci o velikom rastu.
– Raste promet i broj kapaciteta u tom nekomercijalnom segmentu za koji nije razrađen alat za praćenje kao kod komercijalnog smještaja, tako da ustvari i ne znamo koliko je bilo noćenja i dolazaka u tim vikendicama, osim onoga što njihovi vlasnici dragovoljno prijave.
Stoga se sve teže vjeruje statističkim podacima jer mi smo dio općeg trenda i nemoguće da ne osjećamo posljedice opće situacije u Europi i svijetu.
Veliki rast tržišta nekretnina i nekomercijalnog smještaja nas zavarava da je konjunktura dobra. To nisu investicije zato jer se kod nas turizam jako isplati, već zato što nekretnina jako dobro čuva vrijednost kapitala, kaže Pinezić.
Business modeli
Pojašnjava i kako je dio velikih ulagača u nekretnine sigurno kategorizirao kapacitete. S time da se pomalo čak i hotelski konzorciji odlučuju na gradnju i ponudu apartmana i vila.
Tu je i model da se vile i apartmani izgrade, prodaju i onda tim vlasnicima ponudi da to iznajmljuju putem matične tvrtke.
– To su već razrađeni business modeli koji su često u rukama stranaca. Kod domicilnog stanovništva, ljudi koji su cijeli život ulagali koliko su mogli da bi imali dodatak na penziju, našli su se u situaciji da više nisu konkurentni da mogu dići cijenu svog smještaja, ali nisu ni kreditno sposobni da bi mogli uložiti u podizanje kvalitete.
Troškovi su strašno porasli i ljudi su počeli odjavljivati kapacitete. To je onaj dio najpovoljnijeg smještaja. On je uvijek tražen, ali se više ne može izdržati troškove.
Primjerice, samo čišćenje apartmana košta i do 150 eura, a tu je i povećanje poreza i ostalih davanja koje je država podigla od ove godine. Dio tih kapaciteta je odjavljen, dok je dio preusmjeren u takozvani dugoročni smještaj.
No, tu treba reći kako se često radi o tome da su u te apartmane uselili sezonski radnici, a s njihovim poslodavcem iznajmljivač potpisuje ugovor na deset mjeseci kako bi izbjegao plaćanje poreza na nekretnine.
Gdje god postoje velike firme, bilo turističke, bilo građevinske ili neke druge, a koje trebaju velik broj sezonaca, dio iznajmljivača je otišao u tom smjeru najma za radnike, naveo je naš sugovornik.
Ukazao je, primjerice, i kako su cijene u svim segmentima smještaja neusporedive sa špicom sezone u kojoj se smještaj u mobilnim kućama u kampu plaća i do 500 eura na dan, a u travnju 50 eura, ali i kako u ljetnim mjesecima ukupnu potrošnju "pumpaju" i vikendaši.
Na Krku je primjerice podjednak broj kapaciteta u nekomercijalnom smještaju i ukupnog registriranog, kategoriziranog smještaja u svim hotelima, kampovima i obiteljskom smještaju zajedno.
– Ako imamo krivu sliku, onda ćemo donijeti i krive zaključke o tome što i kako dalje. Zato svaki poslovni subjekt mora voditi brigu o svojoj poslovnoj politici i ne se povoditi za općim podacima.
Bilo je više primjera kada se govorilo da ne treba spuštati cijene jer moramo biti skupa destinacija, samo za odabrane goste. Neki su išli u tom smjeru pa su imali problema.
Ili kad se sugeriralo da se cijene spuštaju. Ako ulaziš u neki poslovni proces, a na kraju si prisiljen drastično spuštati cijenu, dok su svi troškovi, od kredita do ostalih drastično rasli, onda je pitanje točke prijeloma nakon koje se uopće isplati raditi, zaključio je ovaj konzultant za obiteljski smještaj.
Dok gradnja i prodaja nekretnina i dalje bujaju, makar i nešto slabijim tempom, a broj kreveta u registriranom privatnom smještaju pada, dade se zaključiti kako se ustvari ovogodišnjim poreznim izmjenama oko privatnog smještaja samo zahvatilo registrirane iznajmljivače, dok ova siva zona i dalje nastavlja bujati.
Apartmanizacija na obali ne da nije zaustavljena, nego su samo još šire otvorena vrata kapitalu, u pravilu stranom. No, barem se popravila situacija sa smještajem stranih radnika u turističkim destinacijama.
Povezane vijesti
Podijeli: Facebook Twiter
