Jadranska Hrvatska lani je u špici sezone bila regija u kojoj se preko platformi poput Bookinga i Airbnba bukiralo najviše noćenja u privatnom smještaju od svih europskih regija. Privatni smještaj je lani, prema Državnom zavodu za statistiku, imao oko 730.000 stalnih kreveta, dok su hoteli imali oko 170.000, a kampovi oko 270.000.

Bujanje privatnog smještaja država je pokušala obuzdati setom zakona i dizanjem poreza za iznajmljivače koje se često proziva kao one koji su porezno jako slabo opterećeni. Međutim, praktički van dosega kontrole ostao je takozvani nekomercijalni smještaj koji buja isto kao i legalni apartmani.

Ova turistička godina je obzirom na porezni udar, a što su neke lokalne samouprave poput Malog Lošinja pokušale ublažiti vraćajući iznajmljivačima dio sredstava kroz mjere poticaja, vrlo izazovna. Za očekivati je bilo da će iznajmljivači porezni teret prebaciti na kupce, dakle, goste, međutim, čini se da je šire geopolitička i ekonomska situacija takva da prostora za to – nije bilo.

Već je lani glavna sezona, posebno srpanj, bila "rupičasta". Govorilo se kako se u oglasnicima nudi sve više kuća i vila koje su se rentale gostima i slično. Postpandemijska zlatna groznica se utišala, a cijene su nastavile rasti. Očito za sada do svog vrhunca. O tome kakvu sezonu očekuju i kako su nova opterećenja utjecala na privatni smještaj razgovarali smo s čelnicima iznajmljivačkih udruga.

Butik destinacija

Barbara Marković, predsjednica Hrvatske udruge iznajmljivača, govoreći ovogodišnjim brojkama kazala je kako je dobro što je Uskrs bio kasno pa neće biti "rupe" do glavne sezone što se dogodilo lani. Sezona se zahuktava, a prve su se počele puniti kuće za odmor i to već u travnju.

Kaže kako se očekuje da će najbolje raditi kuće za odmor koje imaju neke specifične ponude ili certifikate poput eco-friendly. Međutim, ukazala je kako se, suprotno očekivanjima, kuće za odmor uz obalu čak kasnije pune nego one u unutrašnjosti.

– Zanimljivo je da se kuće za odmor na području Makarske rivijere tek sad pune, a u Imotskome su radile čitav travanj. Tako da su se tu trendovi promijenili. A i cjenovna politika je uključena. Svakako da vam se više isplati uzeti kuću za odmor u Dalmatinskoj zagori jer je cijena povoljnija, a za 20 minuta ste na moru, nego plaćati uz more puno višu cijenu i biti u gužvi.

Ono što je primjetno jest da u pred i posezoni imamo najbolju strukturu gostiju, cijene su još uvijek prilagođene, nisu visoke kao u glavnoj sezoni i vidi se da su ti termini postali sve popularniji, kazala je Marković. Na ruku iznajmljivačima u pred i posezoni ide i to što u to vrijeme nema puno otvorenog smještaja pa je i konkurencija manja. Većina apartmana se, pak, otvara 1. lipnja i tada odjednom na tržištu bude ogromna količina takvog smještaja.

– Cjenovna politika nam proteklih godina nije išla na ruku, ali vidim da su se ove godine cijene stabilizirale, rijetko tko je podigao cijenu, osim ako nije ponudio neku dodatnu uslugu ili podigao kvalitetu svog smještaja. Ne vidimo da je povećanje poreznih davanja povećalo cijene, jednostavno nema prostora jer svako podizanje cijena bi nam definitivno urušavalo sezonu. Kod privatnog smještaja već su se proteklih nekoliko godina cijene podigle.

Svake godine 10 do 15 posto, a konkurencija je ogromna. Ako značajnije dignete cijenu, može vam se dogoditi da u glavnoj sezoni morate drastično snižavati što mi nikako ne preporučamo, dodala je predsjednica Hrvatske udruge iznajmljvača ističući kako sam privatni smještaj u globalu nije bio problematičan po pitanju cijena, već vanpansionska potrošnja. No i ugostiteljski objekti su ove godine silom prilika stali na loptu.

Kaže i kako se može očekivati lanjske brojke prometa u privatnom smještaju, dok se nekakav veći rast ni ne može očekivati jer je dosegnut maksimum opterećenja infrastrukture.

– Hrvatska s obzirom na to da nije velika destinacija mora zadržati svoju stabilnost i graditi budućnost na kvaliteti ponude. Privatni smještaj najvažnija je komponenta ponude, a Hrvatska je butik destinacija, a ne destinacija masovnog turizma, zaključuje Marković.

Cijene – postojane

Na pitanje jesu li iznajmljivači zbog nove zakonske regulative i sve veće konkurencije odjavljivali apartmane, podsjetila je kako oni koji su apartmane u zgradama registrirali do 31. prosinca prošle godine imaju rok od pet godina za prikupljanje potpisa vlasnika stanova u zgradi tako da kod njih nije bilo otkaza. Međutim, za stanove koji se od ove godine registriraju kao apartmani u zgradama, automatski treba priložiti potpise, što neki ne uspijevaju skupiti pa se orijentiraju na dugoročni najam.

– Nije to neki velik postotak, ali vidi se da je toga malo više nego ranije. Mislim da će u narednim godinama toga biti i više, ali da će netko tko radi šest mjeseci odustati, mislim da neće. Barem ovih pet godina. Inače, ako uzmemo za primjer, Grad Split je donio odluku u porezu na nekretnine od 1,99 eura po kvadratu.

Na stan od 80 kvadrata to izađe oko 160 eura godišnje. To nije nešto strašno. Paušalni porez je Split s 50 digao na 150 eura u drugoj zoni, međutim, većina destinacija je uvela zakonski najnižu moguću stopu. I što se dešava?

Netko tko ljeti iseli iz stana i iznajmljuje ga turistima dva ljetna mjeseca, njemu se sada više to ne isplati. Međutim, netko tko stan iznajmljuje turistima šest mjeseci, njemu će i dalje biti isplativo, navela je Marković.

Da iznajmljivači ove godine nisu podigli cijene, potvrdio je i Vedran Tomić, predsjednik Udruge spasimo male iznajmljivače. Naime, kaže kako je većina ili zadržala lanjsku razinu cijena, dok je manji dio išao na povećane za korekciju inflacije ili do maksimalno 10 posto.

– Lani nam se u srpnju dogodila jaka srpanjska rupa i ljudi su se uplašili da bi se i ove godine u visokoj sezoni moglo dogoditi tako nešto pa se nisu istrčavali s povećanjima, pojasnio je Tomić. Što se tiče bukinga, on teče manje-više uobičajeno, nešto je slabiji bio van sezone, ali sada je, kaže, krenuo kako treba.

Govoreći o odjavama, Tomić kaže kako je uslijed povećanja poreza dio ljudi odjavio smještaj, u pravilu oni s najnižim prihodima od najma apartmana te oni na neatraktivnim lokacijama.

– Među ljudima vlada dosta velika panika, pogotovo među onima koji imaju apartmane u zgradama. Praktički je blokirana registracija novih apartmana jer županijski odjeli ne znaju kako postupati oko suglasnosti koje novi apartmani u zgradama trebaju kod prve registracije.

Naime, zakonodavac je naveo kako suglasnosti skupljaju i potvrđuju upravitelji zgrada, a ne primjerice javni bilježnici. Međutim, imamo slučajeve da upravitelji to odbijaju raditi i onda vlasnici dolaze registrirati apartman sa svojom listom potpisa pa onda nadležna tijela ne znaju kako postupiti.

Tako da se od 1. siječnja u zgradama ništa ne registrira. Taj dio je stao, nakon one navale do 31. prosinca kada su ljudi požurili registrirati apartmane u zgradama jer do tada nije trebala suglasnost, ukazao je Tomić na vakum koji je očito nastao kod registracije novih apartmana u zgradama. Tim više što neke zgrade ni nemaju upravitelja.

Sezona, odnosno turistička godina za iznajmljivače će svakako biti izazovna. Osjeti se to i u Istri, najjačoj hrvatskoj turističkoj regiji. Naime, prema riječima Lorene John, predsjednice Udruge obiteljskog smještaja Istre, ni ovdje se velika većina iznajmljivača nije usudila podizati cijene jer se već i lani osjetilo na popunjenosti da tu nema previše prostora. Pojedini objekti u centralnoj Istri za sada imaju dosta loš buking u špici u kojoj ima dosta "rupa".

Autentični smještaj

– Bilo je dosta storna rezervacija koja se kasnije nisu popunila tako da ne očekujemo nekakvu "briljantnu sezonu". Očito je da ljudi na našim emitivnim tržištima ostaju bez posla, da se puno više čeka, gosti su oprezni. Recesija koja ih je pogodila, a za koju kažu da će se u drugom valu preliti na nas, očito je ostavila traga, pojasnila je John dodajući kako su objekti koji su bliže većim destinacijama i moru te koji imaju više sadržaja ipak bilježe dobru popunjenost.

Sama centralna Istra je posljednjih nekoliko godina dobila jako puno novih objekata tako da je konkurencija velika, no tako brzo se ne širi tržište, odnosno broj gostiju koji svake godine dolazi na ovo područje.

– Problem je što se gradi bez jasne strategije te se kao destinacija moramo pobrinuti da se iznajmljivači drugačije pozicioniraju na tržištu. Bilo bi dobro i da se na turističkim sajmovima malo više promovira obiteljski smještaj, ukazala je predsjednica istarske Udruge obiteljskog smještaja.

Dodala je kako je ideja istaknuti pravi obiteljski smještaj u odnosu na ono što se može podvesti pod termin "nekretninski biznis". Stoga udruge s resornim Ministarstvom rade na novom brendiranju autentičnog obiteljskog smještaja koji promovira destinaciju tako da će se takvim iznajmljivačima dodijeliti posebne oznake obzirom na destinaciju u kojoj iznajmljuju.

– Bit će dosta kriterija koje će trebati zadovoljiti, ali to je dobar smjer jer ne možemo svi biti obiteljski smještaj. Strani investitor koji napravi identične kuće u nizu nije obiteljski smještaj.

On ne nudi destinaciju, već samo taj objekt, dok mi obiteljski iznajmljivači doista predstavljamo tu lokalnu zajednicu i ovdašnji život, nudimo svojim gostima naše proizvode, domaće maslinovo ulje, povrće iz svog vrta, ribu…, zaključila je John.

Povezane vijesti

• Dobra vijest za iznajmljivače: AIRBNB VRAĆA DIO NOVCA OD OTKAZA SMJEŠTAJA!
• NEMA RAZLIKE IZMEĐU VELIKIH I MALIH: Novi Zakon o gospodarenju otpadom mogao bi financijski UNIŠTITI PRIVATNE IZNAJMLJIVAČE
• UDARNI VIKENDI TURISTIČKE SEZONE Ministrica Brnjac apelira: "Budimo još pažljiviji i odgovorniji kako bi održali povoljnu epidemiološku situaciju"