PRIČA O HOTELU
Bio je ispred svog vremena, a sada jedva pokriva troškove: Kako je propao istarski turistički div?
(Snimila Jelena Milović)
Nekada je ispunjavao sve uvjete za četiri zvjezdice kao jedan od najluksuznijih hotela otvoren na Jadranu još davne 1991. godine. Bivši hotel Croatia, sadašnji resort Duga Uvala s tri zvjezdice u Općini Marčana, danas je u vrlo lošem stanju i ukoliko se u njega ne ulože značajna sredstva, već očigledno derutno stanje moglo bi postati i gore.
Iako su u međuvremenu uložena neka sredstva i preuređeni dijelovi ovog kompleksa, naoko je vidljivo da sve zahtijeva puno ozbiljniji zahvat. Čak su i pokušaji za obnovom dijelova resorta neslavno završavali te se opetovano započinjali, jer u Dugoj Uvali, primjerice, pokrasti cijeli krov više nije niti šokantan događaj.
U priči oko ovog nekada iznimno potentnog resorta, situacija je sve samo ne jednostavna i jednoznačna.
Restoran, disco, kafić...
Podsjećamo, kompleks je izgrađen i godinama se nalazio u vlasništvu nekadašnjeg građevinskog giganta Industrogradnja d.d.. Kada je Josip Galinec sredinom 2000-ih preuzeo Industrogradnju, preuzeo je i kontrolu nad nekretninama u Dugoj Uvali. Kroz godine su unutar te grupacije osnivane razne povezane tvrtke. Vlasnička povijest ovog kompleksa ostala je zapamćena po višegodišnjem pravnom ratu za posjed između Galinčeve Industrogradnje i splitske tvrtke Fio&D koja je imala ugovor o zakupu hotela. Nakon njegova raskida, splitska tvrtka odbijala je napustiti posjed. Sukob je kulminirao privatnim zaštitarima, policijskim intervencijama i sudskim blokadama koje su trajale duže od desetljeća.
Zbog stanja u okolišu resorta, nedavno su se pobunili i tamošnji mještani, a kad govorimo o samom zdanju, generalno stanje daleko je od reprezentativnog. Razloge tomu opisao nam je Josip Galinec, ključna osoba i direktor društva "Isto hoteli" d.o.o. koji upravlja hotelom i pratećim turističkim objektima. Naime, zbog kompleksne situacije i dugogodišnje pravne zavrzlame, stečajnih postupaka, a u konačnici i nerealizirane prodaje, resort je danas u svojevrsnom "limbu". Međutim i u ovakvom stanju resort i ove sezone ima organizirane grupe i goste, premda već dugo ne bilježe turističke rezultate kakve su nekada ostvarivali. Stoga je potrebno vratiti se na meritum i procese kroz koje je kompleks prolazio.
- Na samom početku Grad Zagreb je ovo mjesto izabrao za radničko odmaralište i Industrogradnja je, kao firma koja je i inače sagradila jako puno toga po Istri, dobila taj zadatak. Naselje koje je tada izgrađeno imalo je jedan restoran, disko i caffe bar. To je neko vrijeme funkcioniralo. Kad je počeo rat, Industrogradnja je naivno vjerovala da će on završiti vrlo brzo te se zbog zatvorenih gradilišta diljem Hrvatske, okrenula izgradnji ovog naselja. U planu je bilo da se napravi veliko naselje uz hotel na rtu, ovaj hotel, sportska dvorana, unutarnji i vanjski bazen, dakle kompleks koji je u tom trenutku bio bitno izvan svog vremena. Dijelovi ovog kompleksa su i rađeni na način da ga se moglo servisirati. Razmišljalo se unaprijed, tvrdi Galinec.
Dodaje da je ovo i jedan od prvih objekata u Istri koji je počeo koristiti neke tradicionalne istarske elemente građevinske baštine; kažuna i suhozida. Arhitekt koji je sve zamislio je Andrija Mutnjaković, ekscentrik koji je radio s desetinama kupola.
Umjetnički izričaj u gradnji
- Hotel je od početka bio više umjetnički negoli komercijalni izričaj. To je bila prva velika greška koja je učinjena. Međutim, to su bila ta vremena. Danas je norma da minimalno 90 posto površine mora biti komercijalno, izuzev za sadržaje recepcije, hodnika ili slične namjene. Kada je napravljen hotel, dvije trećine prostora nije bilo iskorišteno. Tu su bile nedovršena kuglana, koridori, dvorane, paviljoni i šetališta. Upravo zato je deset godina kasnije tadašnja uprava shvatila da mora napraviti dodatni objekt preko puta ceste jer je falilo kreveta, a sve kako bi djelatnost poslovala samoodrživo. Na početku se radilo tijekom cijele godine i to je bilo zlatno doba u tim prvim vremenima neposredno nakon rata. Ovaj hotel Croatia i istoimeni hotel u Cavtatu, bila su tada dva najluksuznija hotela jer nisu imali konkurencije. Tada je bilo i puno lijepih stvari, naselje se održavalo, vlakić je vozio, brod je vozio iz Pule do Duge Uvale i sve je imalo puno smisla, jer je sve bilo uređeno i nije bilo kaosa, prisjetio se Galinec, ali i ustvrdio da je u zadnjih deset godina Duga Uvala jako propala zbog čega mu je jako žao.
- Svi su izgubili - država koja više ništa ne kontrolira, izgubio je Zagreb koji ima dječje odmaralište "Cvrčak" koje je potpuno propalo, a izgubili smo i mi. To je sad postao jedan geto u čijem je okruženju deset tisuća bespravno izgrađenih objekata po šumi, a iako su svi svega svjesni, nikom ništa. Općina je od svega na kraju digla ruke, opisuje nam svoje viđenje cijele sadašnje situacije Galinec.
Kada govorimo o dijelu zemljišta u Dugoj Uvali, a koji se ne odnosi na predmetni resort, on pripada Zagrebačkom holdingu, a riječ je o odvojenom, obližnjem kompleksu dječjeg odmarališta koji se prostire na više od 300.000 kvadrata. Osim legalnih vlasnika koji žive u okruženju, za divlju gradnju koju adresira naš sugovornik, veli da stvara dodatni nered na terenu. Neke firme koje su bile u suvlasništvu u međuvremenu su propale, a trenutna je situacija da su vlasnici trećina Slovenci, trećina Slavonci, u vidu privatnih osoba, te trećina svi ostali, opisuje on. Nekad je cijena zemljišta bila jeftina, a danas je cijena nešto ozbiljnija, saznajemo. Galinec situaciju oslikava kroz simboliku stambene zgrade u kojoj se suvlasnici ne mogu oko ničega dogovoriti. Od gradnje i uređenja prostora, sve ukazuje da je jedini plan da plana nema, a nekad atraktivan prostor zasigurno to odavno više nije, što najviše i žalosti.
Isprepleteno (su)vlasništvo
- Sve su nekretnine ovdje isprepletene kao leopardova koža. To će trebati raspetljati, jer je do tada situacija jako komplicirana. Pitam se koliko se kotačić vremena može vratiti unatrag i može li se ovo naselje ponovo zatvoriti, jer bez tog zatvaranja ovdje nema budućnosti. Nama je ogroman problem što su ljudi s plaže navikli koristiti naše toalete, a riječ je o nekoliko tisuća gostiju. Samo za održavanje tog prostora mi moramo angažirati jednu čistačicu koja će se baviti samo time. To je jednostavno nemoguće, opisao je on.
Bilo je puno pokušaja kroz godine da se standard resorta održi, od lječilišta do davanja u najam za turističku namjenu. Intencija je bila da spomeuti Fio&D od zarade koju ostvari, kupuje dionice Industrogradnje i da na kraju postanu vlasnici hotela. Međutim, kako svjedoči naš sugovornik, sve se izjalovilo i rezultiralo dugom sudskom trakavicom. Dugo je trajalo i da Fio&D izađe iz prostora, a u međuvremenu su potraživali svoja ulaganja. Kad su ponovo ušli u prostor, "Isto hoteli" d.o.o., počeli su i s obnovom unutar hotela. Obnova je trajala dvije godine, napominje on.
Uz pridržavanje izvornog izgleda interijera, unutrašnjost ovog dijela hotela pokazuje rezultate obnove, a ponajviše na drvenariji, podovima, klimatizaciji. Sve se to odvijalo od 2015. godine. Suradnja s nekoliko velikih turističkih agencija pripomogla je tada da se turističke brojke u ovom kompleksu u to vrijeme poboljšaju, ali istovremeno, s početkom korone, slika turizma bitno se promijenila, pojašnjava nam.
- Mi smo ovdje imali kampove kroz tri, četiri velike agencije i dolazile su nam različite grupe koje su bile integrirane u naš kompleks. Puno se toga tada organiziralo. Primjerice, koncertni programi uz poznata imena i doista ozbiljna zabava, sve u našem financijskom aranžmanu, bez pomoći općine i turističke zajednice. Korona nam je napravila veliki rez, a nakon nje više nije bilo interesa za ovakvim načinom turizma. Imate sad dvije krajnosti; grupe i individualce. Nama individualci nisu target, a grupe i dalje kod nas stvaraju atmosferu odmarališta. Prema sadašnjim rezervacijama ove ćemo godine imati preko 40 raznih grupa, raznih ansambala koji su vezani za kulturu, folklor. Pokrivamo troškove, ali hotel u ovom obimu poslovanja ne može pokriti amortizaciju. Nismo još digli ruke, ali dodatnih problema uvijek ima, veli Galinec.
Pitanje odgovornosti
Još uvijek se trude održati poslovanje, ali ga Galinec opisuje kao status quo. Tako će biti sve dok se, po njemu, ne riješe tri ključna pitanja. Galinec smatra da na jedan imaju donekle utjecaja, a na dva nimalo. U ovom trenutku, uvjetno rečeno, oni upravljaju polovicom Duge Uvale, dok druga polovica pripada "Cvrčku" i Zagrebačkom holdingu. Stoga smatra da, dokle god se kod ovih potonjih ne riješi tko je odgovoran i što bi trebalo napraviti, situacija se neće pomaknuti s mrtve točke. Možda nedostaje samo ideje, a možda postoje i drugi izazovi s kojima se pored ovog moraju pozabaviti u Holdingu, drži on koji i sam obnaša jednu od funkcija kroz zagrebačku Turističku zajednicu.
- Kada bi ovdje došao netko tko ima ideju što želi postići i želju da to učini te kad bi počeo uvoditi red, mi bi se jako brzo dogovorili. Muku mučimo s parkingom i prometom, a kad imate 40 auta parkiranih na plaži, onda to više nije plaža. Nitko nema alata da ovdje uvede red. U "Cvrčku" postoji samo jedan zaštitar koji je nemoćan. Jedino bi zajednički nešto mogli izvesti. Otvoreno je i pitanje razrješenja statusa pomorskog dobra. I tu postoje nelogičnosti. Ova mala plaža je koncesijski podijeljena na tri dijela. Ljudima je na terenu to jako teško objasniti; od ležaljka i kome one pripadaju pa nadalje. Županija bi mogla presjeći na način da odredi granice pomorskog dobra te da se ide prema njima i uzme neki dugoročni zakup, korištenje ili upravljanje, apelira na neki način direktor.
Dotad sezona i život u resortu nisu stali. Njihovi domaći i strani radnici, u otprilike jednakim brojkama, sezonu odrađuju u Dugoj Uvali, a kako ovo Društvo ima hotele i u Zagrebu, isti ti radnici odrađuju predsezonu u svibnju i lipnju na tim mjestima. Hotel u Dugoj Uvali samostalno ne bi mogao pokriti potrebe i troškove koji nastaju. U ovom djelu Istre nema duge sezone, a svaka stanka dovodi do izazova na koje trenutno ne uspijevaju odgovoriti.
Treće pitanje koje spominje Galinec, jest izostanak sustava upravljanja upravo u dijelu koje ne potpada pod njihovu upravu. Krađa WI-FI usluge od gostiju koji nisu hotelski samo je jedna od slikovitih primjera koji pokazuje da suživot ne mora biti na obostranu korist. Galinec adresira i problem održavanja, povodom kojeg smo i mi obišli Dugu Uvalu, kao pritisak kojeg mnogobrojniji gosti naselja i stanovnici iz šume, bez problema nadjačaju goste hotela. Zaključuje da se ne može očekivati da hotel financijski podnese teret komunalnih naknada za one izvan njihove usluge.
Za zaključiti je da bez uređenih vlasničkih odnosa, jasnog modela upravljanja i koordinacije svih dionika, Duga Uvala teško može iskoristiti svoj turistički potencijal. Dok se god ne uspostavi sve navedeno, i dalje će pristizati slike koje ne priliče turističkom potencijalu ovog dijela Istre.
