Rentijerstvo ubija. Zbog njega gradovi na obali zimi djeluju poput aveti, pogotovo stara urbana središta. I džabe akcije poput one pulske "Dođi u grad" kad u centru živi šačica ljudi, koja često susjede dobije tek u ljetnim mjesecima, i to one koji se smjenjuju iz dana u dan. Na svakom se koraku na fasadama starih zgrada mogu vidjeti table, znakovito zavidane u kamen, koje daju do znanja da se u nekoj zgradi nalazi apartman ili soba za iznajmljivanje. Takozvani objekti u domaćinstvima, odnosno privatni smještaj čini više od 50 posto komercijalnih kapaciteta u turizmu! I to onih prijavljenih. Pretpostavka je da je manji dio apartmana i soba još uvijek u sivoj zoni pa bi se na koncu moglo reći da privatni smještaj čini i 60 posto ukupnih kapaciteta. Apartmanizacija doslovno sakati prostor, više od bilo čega drugoga, uništava gradove i mjesta, iza sebe ostavljajući pustoš. I o tome se gotovo pa uopće ne priča. Zašto o tome postoji svojevrsni zavjet šutnje? Iz jednostavnog razloga - privatni smještaj se, po nekakvoj navadi iz prošlosti, doživljava kao socijalna kategorija, iako je ona to davno za mnoge prestala biti i postao je ozbiljan biznis.

Branko Bogunović, znanstveni suradnik na katedri za turizam Fakulteta za ekonomiju i turizam Sveučilišta u Puli i partner u društvu Hotelsko i destinacijsko savjetovanje d.o.o., već je u ranijim razgovorima za Glas Istre ukazivao na problem nedovoljne reguliranosti privatnog smještaja. "To je sektor koji je zbog dugogodišnjeg neupravljanja došao u kritičnu poziciju. Država to pokušava kontrolirati putem paušalnih pristojbi. Bilo bi gotovo nemoguće fiskalizirati taj sektor, što zbog prirode samih iznajmljivača, što zbog njihovih kapaciteta. Država traži način kako izaći iz toga. Zbog strukture privatnog smještaja jako je teško bilo što napraviti. S jedne strane imate umirovljenike koji iznajmljuju sobu u stančiću od 40 kvadrata na vrhu nebodera, a s druge one koji imaju pet vila. Tu ima svega i svačega. Država je vrlo oprezna po tom pitanju, jer neki su investicijski ušli jako u taj posao, drugi zarađuju veliki novac, trećima je to socijalna kategorija, a drugu ekonomiju na obali nažalost nismo smislili", upozoravao je Bogunović, koji je vodio Master plan razvoja turizma Istarske županije 2015. - 2025.

U međuvremenu se gotovo ništa nije promijenilo. Pandemija nije doprinijela smanjenu broja apartmana. Naprotiv, gradi se sve u šesnaest. Službeni podaci do 2020., prve godine korone, pokazuju da su kapaciteti u privatnom smještaju u Hrvatskoj rasli nevjerojatnom brzinom. Broj kreveta u objektima u domaćinstvu narastao je od 2016. do 2019. za više od sto tisuća, sa 506 na nevjerojatne 633 tisuće. Istovremeno je u hotelima bio tek lagan rast od šest tisuća kreveta, a u kampovima je zabilježen čak i lagani pad.

Branko Bogunović

- Povijesno je cijela situacija dijelom nastala kada je, nakon pomora niza industrija, obala ostala bez prilika za razvoj i zapošljavanje u drugim industrijama. Dakle, inicijalna motivacija doista jest bila socijalna. Međutim, vrlo brzo je zbog povoljnih eksternih prilika od 2000. naovamo, uz izuzetak pada tijekom svjetske ekonomske krize, turizam rastao iznad prosjeka ostalih industrija, omogućujući intenzivan ciklus daljnje gradnje i okrupnjavanja te je naposljetku u segmentu privatnog smještaja ostao minoran udio onih iznajmljivača za koje je iznajmljivanje doista neophodna socijalna kategorija, kaže Bogunović.

Upozorava da je rast kapaciteta privatnog smještaja oko osam posto godišnje, što je, ističe, strahovito visoko. "Čak i za vrijeme striktnih režima uzrokovanih pandemijom COVID 19 gradnja, prema izvješćima o izdanim građevinskim dozvolama, nije posustajala."

Novac koji se vrti u iznajmljivanju soba i apartmana ne podliježe istom poreznom tretmanu kao drugi smještajni kapaciteti pa je logično da su mnogi vidjeli priliku da se tu okoriste i zarade veliki novac, izbjegavajući pritom neke zakonske okvire. Bogunović podsjeća da se privatni smještaj oporezuju prema paušalima za PDV i porezom na dobit po krevetu. "To dovodi do situacije da je operiranje privatnim smještajem oporezovano po ukupnoj stopi koja je višestruko manja od bilo kakvih drugih sektora ili oblika poslovanja. Stopa dodatno pada za ponuđače koji imaju više objekata i s većom kvalitetom. Iako postoje ograničenja na visinu prometa kako bi se ušlo u ove porezne sustave, ona se uglavnom uspješno izbjegavaju", kaže Bogunović.

Sve skupa, ističe, ima negativne posljedice i na sam turistički model gdje je kod nas zbog jasnog interesa koji slijedi iz poreznog opterećenja daleko veći broj takmaca na tržištu zainteresirano za razvoj nekretnina, nego za druge elemente turističkog lanca vrijednosti. Tu, kaže, treba tražiti i dio odgovora na pitanje oko nedostajuće vanpansionske ponude. Naprosto je izgradnja kuća i apartmana daleko isplativija nego poduzetništvo u drugim elementima turističke ponude.

Zanimljiva je njegova teza da se vladajući u Hrvatskoj s time ne žele uhvatiti u koštac iz pragmatičnih razloga. "U strateškim razvojnim planovima turizma koje god hoćete regije u zadnjih je deset godina jedan od ciljeva bio uspostavljanje kontrole nad privatnim smještajem. No, to se nigdje nije uspjelo dogoditi zato što je taj okvir na razini centralne države, a ona nije imala političke snage ni motiva to zaustaviti. Iako na upravljačkim razinama svijest postoji, osobito oko aspekta mogućih poreznih prihoda, broj iznajmljivača prelazi 120.000 i oni čine bitan glasački kontingent te je država zapravo u gotovo bezizlaznoj političkoj situaciji za krupnije rezove, odnosno povećanje oporezivanja."

Stoga smatra da je potrebno uvođenje nove porezne logike. Ističe da je poznato je da je porezna politika kreator društvenih vrijednosti mimo ekonomskih kategorija. "Imamo slučaj da nam se populacija uz more sve manje obrazuje i sve ih više rano ulazi u neku vrstu mešetarenja zemljištima i gradnjom. Hrvatska je u velikoj mjeri nekretninsko gospodarstvo, što ta ista porezna politika potiče. Naprosto nije normalno da država praktično porezno subvencionira biznise nastale na naslijeđenim nekretninama, uz istovremeno mnogo veće porezne barijere za poduzetnike u drugim djelatnostima koji u sve skupa ulaze temeljem stečenog intelektualnog kapitala i uz poduzetnički rizik. Spomenimo tu samo IT koji je motor razvoja gotovo svih razvijenih država."

Bogunović kaže da se s druge strane u javnosti stvorila negativna klima oko gradnje drugih turističkih kapaciteta, dok zapravo puno veći problem predstavlja apartmanizacija, koja često nije u takvom fokusu kao primjerice izgradnja nekog hotela. "U javnom se prostoru vrte neutemeljene teze o betonizaciji i lokalni otpori razvoju hotela i resorta. Valja znati da Hrvatska danas ima manje kreveta u hotelima i sličnom smještaju i manje je 2019. ostvarenih noćenja u tim kapacitetima nego 1985. godine! Istovremeno se privatni smještaj otad najmanje udvostručio, a moguće i utrostručio. Prema izračunu satelitske bilance turizma Hrvatske za 2016. godinu, nekretninski biznis, kojem pripada privatni smještaj, ukupnoj dodanoj vrijednosti hrvatskog turizma doprinosi s tek nešto više od pet posto. Usporedbe radi, djelatnosti kolektivnog smještaja, koje čini daleko manji udio u smještajnom kontingentu, istoj dodanoj vrijednosti doprinose s 29 posto", iznosi zanimljiv podatak.

Građani često nisu ni svjesni da ta poplava novih kreveta u domaćinstvima utječe na cijenu nekretnina. Ona je upravo zbog aprtmanizacije otišla u nebo. Cijene stanova plaćaju se suhim zlatom, a sve zbog ljudi kojima je iznajmljivanje postalo jedini posao. No, i tome se nazire kraj, barem tako to vidi Bogunović.

- U sadašnjoj izazovnoj političkoj i ekonomskoj situaciji prijeti pucanje nekretninskog balona zbog niza razloga - očekivanog porasta kamata, inflacije, nedostatka materijala i radne snage koje su već bitno podigle cijenu gradnje, a i preraspodjele u cijenama potrošačke košarice - očekivano će rasti cijena hrane i energenata, a nekretnine u najboljem slučaju stagnirati. Na posebno izražen rizik od pucanja nekretninskog balona u Hrvatskoj upozoravaju i recentna izvješća Europske komisije i Europske središnje banke. U posljednje smo dvije godine uspjeli značajno povećati cijene u privatnom smještaju. Na fantastičnoj smo drive-in poziciji u odnosu na glavna tržišta, a sunce i more u glavnoj sezoni pokazuje se najotpornijim proizvodom u vremenu šokova. Naprosto, obitelji s djecom će sigurno ići barem na more. Dodatno je bio lockdown koji je smanjio potrošnju na ostale usluge, ljudi nisu imali gdje trošiti jer nije bilo dostupno, a države su znatno pomogle sanirati utjecaj korone transferima novca prema građanstvu i poduzećima svugdje u Europi. Međutim, sada se situacija mijenja. Inflacija je već krenula, lockdown je ukinut i ostale linije potrošnje su se otvorile, a imat ćemo i značajniju konkurenciju jer će se otvoriti avio-destinacije. Konačno, za očekivati je da ćemo ove godine prodavati u najboljem slučaju po istim nominalnim cijenama kao i lani, što uz inflaciju znači realno manje, a svi će troškovi ići gore. Takva bi se situacija mogla zadržati neko vrijeme, a uz porast cijena gradnje pitanje je koliko će se ona u slučaju privatnog smještaja dalje isplatiti, kaže Bogunović.

Pojašnjava da privatni smještaj nije specifični problem naše države. Istina je, ističe, da se on kod nas i u susjednoj Crnoj Gori tek najradikalnije manifestirao. "I nama susjedne države, primjerice Austrija, prolazile su kroz sličan problem prije 20 i više godina, ali su ga kroz trnovit politički proces uspjele riješiti raznim odredbama u segmentima regulacije prostora i porezne politike."

Povezane vijesti

• Izmišljene recenzije smještaja i usluga sve više smetaju iznajmljivačima i gostima, tko bi se tu snašao
• Na obali će se moći graditi samo hoteli? "Veliki igrači u hotelijerstvu žele ukloniti konkurenciju"
• Na dan koncerta Due Lipe pulski iznajmljivači povećali cijene apartmana - za duplo!