Razgovor sa Suzanom Balde-Ćoza
"Prije četiri godine više sam govorila njemački nego hrvatski. Danas austrijskih i njemačkih kupaca gotovo nema"
Istarsko tržište nekretnina prolazi kroz značajne promjene. Broj kupoprodaja stanova i apartmana smanjen je za gotovo 40 posto, dok realizirane cijene i dalje rastu. O promjenama u potražnji, očekivanjima prodavatelja, odlasku stranih kupaca i izazovima lokalnog stanovništva govori Suzana Balde-Ćoza, dugogodišnja agentica Euroville.
Suzana Balde-Ćoza
Istarsko tržište nekretnina posljednjih godina pokazuje naizgled proturječna kretanja. Tijekom 2025. broj kupoprodaja stanova i apartmana smanjen je za 39,1 posto u odnosu na prethodnu godinu, dok je medijalna realizirana cijena istodobno porasla za 15,3 posto, na 2.743 eura po četvornome metru.
Podaci su predstavljeni na nedavno održanom Eurovillinu Regionalnom forumu u Puli, posvećenom investicijama, stanogradnji i budućnosti istarskog tržišta nekretnina.
No što takve brojke znače u svakodnevnoj praksi? O tome razgovarali smo sa Suzanom Balde-Ćoza, jednom od najiskusnijih agentica istarskog tima Euroville, koja je dio agencije od početka njezina poslovanja u Istri.
Kupaca je manje, ali očekivanja prodavatelja ostaju visoka
Pad broja kupoprodaja uz istodobni rast realiziranih cijena na prvi pogled djeluje kao tržišni paradoks. Suzana Balde-Ćoza smatra da je riječ o nekoliko povezanih pojava.
„Tržište se počelo hladiti, što se najprije vidi u manjem broju transakcija. Međutim, potrebno je vrijeme da se promjene u potražnji odraze i na cijene. Pritom treba razlikovati oglašene od realiziranih cijena, ali i uzeti u obzir strukturu nekretnina koje se prodaju. Kada se smanjuje broj kupaca u cjenovno pristupačnijem segmentu, a realiziraju se kupoprodaje skupljih nekretnina, statistički pokazatelji cijena ne moraju pratiti pad broja transakcija“, objašnjava.
Upravo je odnos između očekivanja prodavatelja i stvarnih mogućnosti kupaca jedan od najvećih izazova današnjeg tržišta.
Prema njezinu iskustvu, pojedinačni vlasnici nekretnina često teško prihvaćaju preporuke o korekciji prodajne cijene, čak i kada tržište pokazuje da za njihovu nekretninu nema dovoljno interesa.
„Mislim da je krajnje vrijeme da privatni prodavatelji počnu ozbiljnije slušati savjete agencija kada im sugeriramo korekciju cijene. Cijena čekanja na kraju može biti znatno veća od pravodobne prilagodbe cijene i uspješne realizacije prodaje. Veći investitori koji razvijaju stambene projekte u pravilu su realniji u procjeni tržišta“, ističe.
Posebno se teško prodaju stariji stanovi koji zahtijevaju temeljitu adaptaciju, a čiji vlasnici očekuju cijene usporedive s novogradnjom. Slična je situacija s velikim obiteljskim kućama starije gradnje, koje današnjim kupcima često ne odgovaraju ni veličinom ni troškovima održavanja.
Dodatnu prepreku predstavljaju nekretnine s neriješenom dokumentacijom ili imovinskopravnim odnosima.
Balde-Ćoza naglašava da se u takvim okolnostima najbolje vidi važnost profesionalnog posredovanja. Poznavanje tržišta nije dovoljno samo po sebi – iskustvo u pregovorima, procjena stvarnih mogućnosti realizacije i razumijevanje pravnih i tehničkih okolnosti nekretnine često su presudni za uspješnu prodaju.
Austrijskih kupaca gotovo više nema
Istra je godinama bila jedno od najprivlačnijih hrvatskih tržišta za kupce iz Austrije i Njemačke. Međutim, struktura inozemne potražnje posljednjih se godina značajno promijenila.
„Prije četiri godine dan bih započinjala pozdravom Guten Morgen. Često sam tijekom dana više razgovarala na njemačkom nego na hrvatskom. Danas je situacija sasvim drukčija. Austrijskih kupaca gotovo više nema, a znatno je slabiji i interes njemačkih“, opisuje Suzana.
Pritom naglašava da službena statistika ukupnog broja kupoprodaja ne pokazuje koliko je smanjen interes pojedinih nacionalnosti. Njezina se procjena temelji na neposrednom iskustvu rada s kupcima.
Slovenski kupci i dalje su prisutni, ali i oni raspolažu skromnijim budžetima nego prije nekoliko godina. Potražnja se sve više koncentrira na stanove nižeg cjenovnog razreda, često do približno 200.000 eura.
Ipak, pitanje buduće potražnje nije samo pitanje cijena nekretnina.
„Istra ima brojne prednosti – geografsku blizinu europskim tržištima, dobru cestovnu povezanost i mogućnost cjelogodišnjeg života. Ali kada cijene nekretnina dosegnu visoku razinu, kupci očekuju i odgovarajuću kvalitetu života. To uključuje komunalnu infrastrukturu, dostupne sadržaje i usluge tijekom cijele godine“, upozorava.
Ljetna opterećenost infrastrukture, slabija ponuda sadržaja tijekom zimskih mjeseci te rast troškova održavanja i upravljanja nekretninama sve su važniji čimbenici pri donošenju odluke o kupnji.
Za kupce koji nekretninu promatraju kao investiciju dodatno je važno pitanje isplativosti. Visoke kupoprodajne cijene i povećani operativni troškovi mogu značajno produljiti razdoblje povrata ulaganja kroz najam.
Gradi se, ali za koga?
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u Istarskoj županiji od 2022. do 2025. završena su ukupno 8.593 stana. Sam broj novih stanova, međutim, ne govori koliko ih je namijenjeno stalnom stanovanju, a koliko povremenom boravku ili investicijskom korištenju.
Upravo je to bilo jedno od središnjih pitanja Eurovillina Regionalnog foruma u Puli.
Suzana Balde-Ćoza smatra da na tržištu nema dovoljno projekata prilagođenih potrebama lokalnih obitelji.
Kupci koji traže dom za svakodnevni život imaju drukčije prioritete od onih koji kupuju apartman za odmor. Važni su im funkcionalan raspored prostorija, odgovarajući broj spavaćih soba, parkiralište te blizina škola, vrtića i drugih sadržaja.
Istodobno, novogradnja u gradskim središtima, osobito u cjenovnom razredu do približno 200.000 eura, i dalje ima svoje kupce. No to nisu nužno obitelji čija primanja dolaze isključivo s lokalnog tržišta rada.
„Među kupcima su i naši ljudi koji žive i rade u inozemstvu, ondje ostvaruju prihode ili imaju mogućnost financiranja koju lokalni kupci nemaju. Dio kupoprodaja realizira se sredstvima koja nisu zarađena u Hrvatskoj“, objašnjava.
Takva struktura potražnje dodatno otežava položaj mladih obitelji koje prvu nekretninu pokušavaju kupiti oslanjajući se na domaće plaće.
Mladim obiteljima nije problem samo cijena stana
Na Eurovillinu forumu predstavljen je ilustrativni model kupnje stana površine 85 četvornih metara u Puli, čija bi vrijednost prema prosječnoj realiziranoj cijeni iz 2025. iznosila približno 204.000 eura.
Uz 20 posto vlastitog učešća, kupac bi morao osigurati oko 40.800 eura prije podizanja kredita. Za preostali iznos, uz rok otplate od 30 godina i kamatnu stopu od 3,5 posto, mjesečna rata iznosila bi približno 733 eura.
Riječ je o ilustrativnom izračunu, a ne konkretnoj ponudi banke, no on dobro pokazuje razmjere financijskog izazova.
Balde-Ćoza upozorava da problem nije samo kreditna sposobnost mladih kupaca. Mnogi se unaprijed informiraju o uvjetima financiranja i znaju koliki iznos mogu izdvojiti. Znatno je teže pronaći odgovarajuću nekretninu na željenoj lokaciji, unutar raspoloživog budžeta.
Posebno ističe još jednu specifičnost istarskog tržišta – način financiranja kupnje stanova u novogradnji.
„U Zagrebu veći stambeni projekti često imaju banku koja prati investitora i financira izgradnju, što kupcima može olakšati realizaciju stambenog kredita. U Istri takva praksa, prema mojem iskustvu, nije jednako zastupljena. Naše se tržište godinama oslanjalo na strane kupce koji su nekretnine uglavnom kupovali vlastitim sredstvima, pa investitori nisu imali jednaku potrebu razvijati takve modele suradnje s bankama. To danas može predstavljati dodatnu prepreku mladim obiteljima kojima je stambeni kredit najčešće jedini način kupnje nekretnine“, objašnjava Suzana Balde-Ćoza.
Investicije usporavaju i administrativne prepreke
Osim promjena u potražnji, razvoj novih stambenih projekata opterećuju i dugotrajni administrativni postupci.
Balde-Ćoza navodi primjere investitora kojima od kupnje zemljišta do stvaranja uvjeta za početak gradnje prolaze dvije do tri godine.
Jedan od čestih problema jest rješavanje pristupnih cesta i imovinskopravnih odnosa, uz usklađivanje projektne dokumentacije i uvjeta nadležnih tijela.
Takva neizvjesnost investitorima otežava financijsko planiranje i povećava rizik ulaganja. Zemljište i kapital pritom ostaju vezani uz projekt koji još ne može ući u fazu realizacije.
Upravo su učinkovitost postupaka, dostupnost infrastrukture i predvidljivost investicijskih uvjeta bile među važnim temama Regionalnog foruma u Puli.
Umjesto stagnacije – razdoblje stabilnosti
Unatoč znatnom smanjenju broja kupoprodaja, Suzana Balde-Ćoza ne smatra da je istarsko tržište u krizi.
„Ne bih ovo razdoblje nazvala stagnacijom, nego stabilnošću. Takvo stanje primjećujem već najmanje šest mjeseci, možda i godinu dana. Mislim da je to dobro za tržište jer kupcima omogućuje da mirnije i realnije planiraju kupnju“, kaže.
Ne očekuje nužno opći pad cijena, ali naglašava da se tržište sve jasnije razlikuje prema lokaciji, vrsti nekretnine i njezinoj stvarnoj kvaliteti.
Istra pritom nije jedinstveno tržište. Obalni gradovi, Pula i unutrašnjost imaju različite strukture ponude i potražnje, pa se ni buduća kretanja ne mogu promatrati kroz jednu prosječnu cijenu.
Za Eurovillu, koja u Istri posluje kroz urede u Puli i Poreču, takve promjene dodatno naglašavaju važnost poznavanja lokalnog tržišta i dugoročnog odnosa s klijentima.
„Tijekom godina promijenili su se kupci, njihove mogućnosti i očekivanja, ali i način na koji se nekretnine prodaju. Danas je iznimno važno razumjeti ne samo koliko netko traži za nekretninu nego i koliko je tržište za nju doista spremno platiti. Upravo su iskustvo, poznavanje lokalnih prilika i mogućnost povezivanja kupaca i prodavatelja kroz širu mrežu Euroville ono što našim klijentima donosi vrijednost“, zaključuje Suzana Balde-Ćoza.
