Suosnivačica udruge malih iznajmljivača: Od heroja hrvatskog turizma postali smo državni neprijatelj broj jedan

Marina Đukanović iz Malog Lošinja, danas je sugovornik kao suosnivačica nacionalne udruge Spasimo male obiteljske iznajmljivače - SMOi. Iako, nije nam nepoznata: ova Lošinjanka iznimna je stručnjakinja u području marketinga u turizmu, a svojedobno je oduševila javnost kao član ekspedicije "HIR3 oko svijeta" kad je u desetmetarskoj jedrilici čak tri puta preplovila Atlantik u dvoje. Ipak, ono što ju definira u aktualnom vremenu je permanentni i vrlo aktivan rad na zaštiti prava malih obiteljskih iznajmljivača u Hrvatskoj. Sami ju iznajmljivači, uz Nedu Pinezića, doživljavaju je kao svjetlo na kraju tunela u koji bi ih mogle gurnuti zakonske regulative. Kao i određeni medijski pristup koji u javnosti stvara utisak kako u slučaju iznajmljivaštva - novac pada s neba. A država ga nedovoljno porezno opterećuje.

(Privatna arhiva)

Kako doživljavate dominantni stav javnosti koja privatne iznajmljivače često definiraju kao "easy money", ljude koji velike prihode stječu sa sasvim malo rada? K tome, u svemu im još i država pomaže.

- Narativ je to koji glasno promiče Vlada RH, ista ona koja se godinama oslanjala na privatne investicije malih iznajmljivača u jačanje konkuretnosti i rast turističkih kapaciteta i turizma kao industrije i jednog od najjačih izvoznih aduta. Brojnim je građanima još uvijek nejasno kako su "preko noći" odnosno unatrag par godina od heroja hrvatskog turizma postali "državni neprijatelj br.1" i krivci za brojne probleme, od overturizma i apartmanizacije, pritiska na infrastrukturu do krize stanovanja i rasta cijena nekretnina. A 40 godina žive i iznajmljuju istih tri apartmana. Ne postoje statistički podaci koji potkrijepljuju taj narativ i u više smo navrata dokazali da su te tvrdnje "falše", da se napadaju građani i mali iznajmljivači dok se brojnim mjerama istovremeno pogoduje upravo tim negativnim pojavama - overturizam na kritičnim lokacijama se stimulira kroz prekomjerna pristajanja kruzera i dnevne posjete, apartmanizacija se potencira novom gradnjom apartmanskih zgrada, apart-hotela i turističkih resorta te ekspanzijom mobilnih kućica u kampovima, klasično "rentijerstvo" odnosno akumulacija stanova koji se daju u dugoročni najam se stimulira poreznim izuzećem od poreza na nekretnine.

Učiti iz tuđih grešaka

S obzirom na to da danas u Hrvatskoj oko 60 posto ležajeva dolazi iz segmenta privatnih iznajmljivača, kralježnica je to domaćeg turizma. No, korijeni tog sustava dolaze još iz bivše države, nastavlja li Hrvatska politiku po kojoj domaći turizam zapravo grade - ulaganja koja poduzimaju sami građani?

- Privatni smještaj, model koji je bio zaštitni znak hrvatskog turizma i koji je u posljednjih 15-ak godina eksponencijalno rastao diljem svijeta baš zato što od njega najveću korist imaju građani i lokalne zajednice, preko noći je u Hrvatskoj postao nepoželjan, u strateškim dokumentima proglašen je "nepovoljnom strukturom smještaja" i planira se njegova sustavna i brza redukcija na manje od 30 posto udjela u ukupnom smještaju - ukratko, do 2030. ova Vlada planira imati barem 50 posto manje kreveta u privatnom smještaju, a ministar turizma već se lani pohvalio "uspjehom" od čak 10 tisuća manje registriranih kreveta. Cilj ove Vlade jest razvoj turizma povjeriti stranim investitorima i hotelskim korporacijama, a model nije turistički nego nekretninski - značajan dio planiranih nekretnina prodat će se kao vile i "apartmani" koje smijete koristiti 2 do 3 mjeseca godišnje, a ostatak vremena su namijenjeni iznajmljivanju u sklopu hotela. Ukratko, poslovni model je izgraditi i prodati nekretnine, te unutar 10 godina povući maksimalan profit (neoporezivo prvih 10 godina za "strateške investicije"), a tko će kasnije raditi u tim nekretninama i s tim apart-hotelima i hoćemo li dobiti naselja duhova kakve viđamo po Kanarskim, Balearskim i drugim otocima - o tome će brinuti netko drugi za 10 godina. Takva politika dovela je do postupnog isključenja lokalnog stanovništva iz turizma i gubitak koristi lokalne zajednice, a rezultat takve politike su recentne pobune stanovnika upravo tih španjolskih destinacija. Mi moramo učiti iz njihovih grešaka, a ne ponavljati ih.

Zalažete se za interese građana koji se bave obiteljskim iznajmljivanjem. Gdje se oni danas nalaze kad su u pitanju porezna opterećenja kao i nemalo postotno izdvajanje na račun agencija putem kojih se vodi proces rezervacije? Koliko zapravo od 100 eura ostaje iznajmljivaču?

- U više smo navrata demonstrirali izračune poreznog opterećenja malih iznajmljivača, koji osim poreza plaćaju i niz parafiskalnih nameta što značajno povećava ukupno financijsko opterećenje. Evo, prošli je tjedan jedan iznajmljivač s otoka Krka podijelio točnu računicu za sezonu 2026. Njegovi ukupni prihodi za dvosobni apartman - 4 osobe, 63 m², 500 m od mora, ocjene 9,5, popunjenost 76 dana - su oko sedam tisuća eura, ukupni troškovi oko 4,3 tisuće eura, a zarada, i to bez amortizacije nekretnine, oko 2,7 tisuća eura. Naravno da, ovisno o lokaciji, ista nekretnina može ostvariti i dvostruki prihod i veću popunjenost, no u tom slučaju i troškovi i angažman značajno rastu. Za brojne iznajmljivače, osobito u priobalju i na otocima, ovo je realnost. Da je to "laka lova" ne bi toliki stanovi i kuće zjapili prazni, to je djelatnost u kojoj ste na raspolaganju gostima 24/7, ne samo u sezoni.

Zaštita prostora

Involvirani ste u rad saborskog Odbora za turizam, javno upozoravate na izazove novih zakonskih izmjena. Koliko su vas "čuli", ne rade li ipak i dalje "po svom"?

- Brojni političari pojedinačno su iskazali interes i dublje razumijevanje za temu, no na razini stranaka još ne postoji konsenzus. Politika je, naime, društvena igra "trenutnog narativa" i svi se trude zajahati na konja koji diže veliku prašinu - u ovom trenutku je to kriza stanovanja i priuštivost. Činjenice taj narativ ne podupiru, statistički podaci i primjeri drugih zemalja koje doista imaju krizu stanovanja nastalu upravo modelima stanogradnje i razvoja turizma koji se kod nas promoviraju - nažalost još nisu dobile dovoljno medijskog prostora i kritičko promišljanje stručne javnosti, iako primjećujemo pozitivne pomake. Uvaženi akademik arh. Nikola Bašić je jasno u više nastupa pozvao stručnu javnost da se odredi i istupi u zaštitu prostora i tradicionalnog modela turizma, u interesu znanosti, struke i budućnosti Hrvatske.

S jedne strane imamo "local host", kao hvale vrijedni proces, s druge silne zapreke, skoro pa zabranu iznajmljivanja u višestambenim zgradama što limitira razvoj urbanog turizma?

- Urbani turizam je moderna tekovina promoviran kroz Strategiju razvoja RH 2012-2020 kada je vlada uprla da od svakog grada napravi "destinaciju" pa su kreirali manifestacije i subvencionirali letove što je stvorilo golemu potražnju - apartmani u zgradama su reakcija na tu potražnju, a dozvole je izdavala ista ova garnitura koja sada te dozvole građanima ukida. Ono što je do jučer smatrano "uspjehom hrvatskog turizma", rast kontinentalnog turizma i razvoj turizma u starim jezgrama gradova poput Zagreba, Rijeke, Šibenika ili Pule - sada je odjednom krivica malih iznajmljivača. Podaci pokazuju da udio stanova u turističkom najmu u ukupnom broju stanova (u stambenim zgradama) ne prelazi 2 posto, a tamo gdje je taj udio veći često je izražena smanjena potražnja za stanovanjem (stare zgrade bez pristupa automobilom, skupe za održavanje ili renovaciju itd.).

Local Host bi bio divna priča da stvarno vrednuje angažman domaćina koji je prisutan i posvećen gostu, nažalost način na koji je oznaka "Local Host" koncipirana diskriminira prave domaćine time što isključuje brojne ljude koji svojim radom i prisutnošću doista podižu kvalitetu turističke usluge, samo zato što im je prebivalište izvan županije ili iznajmljuju nekretninu u stambenoj zgradi. Istovremeno "Local Host" može biti ministar koji živi i radi u Zagrebu, ima prebivalište u Splitu a iznajmljuje nekretnine na otoku Visu. "Local Host" ovako kako je koncipiran i promoviran zapravo je farsa i šteta je da je tako, jer je mogao biti kvalitetan alat za promociju privatnog smještaja. Potvrđuje to i činjenica da je manje od tri tisuće domaćina prijavljeno u program, dakle tek 2 posto iznajmljivača se prepoznalo u toj oznaci.

Nedostaju sustavne kontrole

Vaša je projekcija razvoja turizma u Hrvatskoj prilično "crna". Kao najgori scenarij ističete činjenicu da se zakonodavstvom pogoduje velikim hotelskim lancima na štetu obiteljskog smještaja. Gdje je uopće njihova veza, naizgled se te dvije grupacije smještaja zapravo uopće nemaju dodirnih točaka?

- Nije to naša projekcija razvoja niti je crna. To je aktualna Strategija razvoja turizma RH koja planira "poboljšanje strukture smještaja" kroz sustavno smanjenje privatnog smještaja u korist hotelskog i camping smještaja. Potezi vlade to potvrđuju - strateškim se investicijama proglašavaju gradnje apartmanskih hotelskih resorta koji se oslobađaju poreza na dobit na deset godina, a građanima se uvodi porez na nekretnine, povećanje paušalnog poreza, izmjene zakona o ugostiteljstvu i brojne druge restrikcije koje su tek u pripremi, a skicirane su Strategiji - sve idu upravo u tom smjeru da se korporacijama olakša zauzimanje prostora i gradnja te prodaja nekretnina, dok se građanima ograničava mogućnost sudjelovanja u turizmu. Ovisno o tome hoće li to građani prihvatiti ili se usprotiviti i izboriti za svoje pravo da imaju korist od hrvatskog turizma ovisi i to hoće li nam budućnost turizma biti svijetla ili crna.

Sve je veća svjesnost od nelojalne konkurencije. Kako riješiti "nekomercijalni smještaj"? On ima jako veliki udio, a nećemo mnogo pogriješiti ustvrdimo li da je kod tih "privatnih apartmana ili kuća za odmor" zapravo riječ o - nelegalnim iznajmljivačima?

- Upravo je udruga SMOi glasno ukazala na taj problem i iznijela ga na stol s konkrentim brojkama, kad smo dokazali da legalni privatni smještaj uglavnom stagnira ili blago raste dok je "nekomercijalni smještaj" udvostručen od 2015. godine i s više od 700 tisuća kreveta je premašio kapacitete legalnih malih iznajmljivača. Iako se često u medijima spominje "borba protiv nekomercijalnog smještaja", zapravo ne postoji konkretni plan suočavanja s tim problemom - niti kako obuzdati rast tog segmenta "praznih nekretnina" niti kako spriječiti njihovo nelegalno iznajmljivanje. Najave da će "registracijski broj" riješiti taj problem su smiješne - već postoji registar iznajmljivača i obaveza platformi da uklone oglase svih iznajmljivača koji nisu dostavili broj rješenja o iznajmljivanju. Nedostaju sustavne kontrole i ozbiljne kazne za prekršitelje, a koliko je nelegalno iznajmljivanje rašireno najbolje govore rezultati ovogodišnje inspekcije gdje je više "kreveta" zatvoreno u ilegalnim kampovima, butik hotelima i institucionalnom smještaju, nego kod malih privatnih iznajmljivača… pa ipak, pod reflektorom su uvijek i samo mali iznajmljivači.

Restrukturiranje privatnog smještaja

U zadnje vrijeme jedan od najvećih baukova među iznajmljivačima je najavljena - rekategorizacije. Postavlja se pitanja kako će se zaštititi iznajmljivače koji godinama legalno na temelju pravomoćnih rješenja posluju ne zadovolje nova pravila. U neki ni malo dobrim scenarijima, rekategorizacija bi mogla "pomesti" mnoge?

- Rekategorizacija nije samo "provjera zvjezdica" kako to mnogi predstavljaju kad pričaju o "osiguranju i podizanju kvalitete", ona ne znači da će netko provjeriti jeste li promijenili tuš kabinu, madrace i "namještaj od none" što se najčešće prigovara privatnim apartmanima. Rekategorizacija je ponovni postupak utvrđivanja kategorije objekta, a među osnovne uvjete spadaju kvadratura objekta, broj i opis prostorija, dodatni sadržaji poput parkinga itd. Osim zadovoljenja propisanih uvjeta, potrebno je priložiti dokumente koji su propisani, a koji u ovom trenutku nisu specificirani za rekategorizaciju. Pravilnici kojima će to biti regulirano bit će doneseni naknadno, bez javnog savjetovanja. Dovoljno je da se u uvjetima kategorizacije malo promijeni minimalna kvadratura objekta, uvede obaveza parkirnog mjesta ili obaveza da svaka smještajna jedinica bude zasebno etažirana i eto komplikacija za 70 posto iznajmljivača. Ne treba nikakva komisija svakih 10 godina ocjenjivati kvalitetu naših apartmana - ocjenjuju ju svakodnevno naši gosti, a recenzije kažu da je hrvatski privatni smještaj najbolji na Mediteranu s prosječnom ocjenom oko 9,5. Cilj obavezne rekategorizacije nije "povećanje kvalitete" nego restrukturiranje privatnog smještaja i sustavno uklanjanje većeg broja smještajnih jedinica s tržišta.

Je li to scenarij pomoću kojeg bi se značajnije otvorila vrata izgradnji "rentijerskih" apartmana ili hotelskih resorta? Jasno je da je jačanje udjela hotelskih kreveta prijeko potrebno za opći razvoj turizma, posebno u smislu jačanja cjelogodišnjeg poslovanja. Kako pomiriti ta dva procesa, posebno kad je riječ o malim iznajmljivačima?

- Osobno bih jako voljela vjerovati u mantru "cjelogodišnjeg turizma" i bajku da "hoteli produžavaju sezonu". Nažalost, tek u rijetkim destinacijama vidimo da je to slučaj i to zato što su poslovni subjekti svojim poslovnim odlukama i u suradnji s destinacijama intenzivno radili na tome da stvore povod za cjelogodišnju atraktivnost destinacije. Rovinj, Zagreb, Opatija i Dubrovnik su desetljetni projekti cjelogodišnjeg turizma. Postojanje hotela ne garantira ništa, što svjedočimo u brojnim destinacijama gdje hoteli svoja vrata zatvaraju s početkom listopada i otvaraju ih tek u svibnju ili lipnju. Ako hoteli znače cjelogodišnje poslovanje, pa zašto onda ne rade cijelu godinu!? Pri tome SMOi ne umanjuje važnost postojanja hotela i njihovu ulogu u turističkom eko-sustavu - kao i mali iznajmljivači, i oni imaju svoju ulogu privlačenja turista višeg platežnog ranga, s luksuznijim zahtjevima i očekivanjima. Ali gradnja i iznajmljivanje apartmana u hotelskim resortima (bilo da se radi o malim vilama, mobilnim kućicama ili apartmanskim zgradama) je upravo uzurpacija uspješnog tradicionalnog modela hrvatskog turizma od strane korporacija koja ne garantira cjelogodišnji turizam. Poticati novu apartmanizaciju obale kao lijek protiv dosadašnje apartmanizacije - tome bi se svatko razuman trebao usprotiviti.

Središnji dio sezone je iza nas, kako ga komentirate? Što očekujete od godine koja uskoro dolazi?

- Mislim da svi imamo određenu nelagodu u grlu, kad govorimo o postojećoj sezoni. Iako preliminarne brojke govore o stagnaciji ili blagom rastu dolazaka i noćenja, očito je da Hrvatska gubi konkuretnost jer naš turizam stagnira dok europski turizam raste stopama preko 5 posto, a direktni konkurenti čak i stopama preko 10 posto, pri čemu je Hrvatska imala mnogo bolji položaj zbog geografske blizine emitivnim tržištima. Bojim se da će ekonomski pokazatelji biti zapravo i lošiji, zbog visoke inflacije i rasta svih troškova koji opterećuju gospodarstvo. Pad gospodarskog značaja turizma u našem BDPu ne bi bio loša stvar kad bismo imali drugu propulzivnu djelatnost koja generira izvoz, zaposlenost I ekonomski rast. Nažalost, toga nema i zato se svaki građanin, bilo da je iznajmljivač ili ne, ima pravo upitati jesmo li u poziciji da svjesno uništavamo turizam i pilimo granu na kojoj sjedimo? U svjetlu brojnih recentnih afera, doista se moramo zapitati ima li ova Vlada mandat pogodovati interesima korporacija a na štetu hrvatskih građana I do kada?

Povezane vijesti

• Mali iznajmljivači ostvaruju polovinu noćenja, ali nemaju predstavnika u Vijeću HTZ-a: "Krši se zakon i narušava povjerenje"
• Manje je kreveta za najam i sve više prijavljenih vikendica: Pazite koga pozivate u goste!
• Iznajmljivači u strahu: "Godinama vraćamo ulaganja, a sada možemo doslovno ostati bez posla i jedinog prihoda"