Rast cijena nekretnina u većini hrvatskih gradova uza sve izraženije razlike između cijena najma i prodaje obilježilo je tržište nekretnina za stanovanje krajem prošle godine, pokazuju rezultati istraživanja portala Nekretnine.hr koji navodi dugoročnu financijsku isplativost odluke o kupnji u odnosu na najam.

U posljednjem prošlogodišnjem mjesecu prosječna tražena cijena stambenih nekretnina za prodaju na razini Hrvatske iznosila je 3.759 eura po četvornom metru, što predstavlja godišnji rast od skoro 9 posto u odnosu na prosinac 2024., dok se istodobno prosječna cijena najma kretala oko 14,7 eura po kvadratu, uz godišnji rast od 6,2 posto. Upravo to potvrđuje da cijene najma rastu sporije od cijena prodaje. Split i Dubrovnik prednjače po visini cijena, Zagreb zadržava stabilan odnos najma i kupnje, a potražnja ostaje snažna u Rijeci i Zadru.

Financijska logika

U Splitu su prosječne tražene cijene prodaje dosegnule 5.381 euro po kvadratu, uz snažan godišnji rast od 15,2 posto, dok su cijene najma porasle za 13,9 posto, na razinu od gotovo 18 eura po kvadratu. Prosječne cijene prodaje u Dubrovniku su pale za 6,7 posto, odnosno na 5.064 eura po kvadratu, dok su najamnine istodobno snažno porasle, čak 26,3 posto, dosegnuvši 13,5 eura po kvadratu.

Na najvećem nekretninskom tržištu u zemlji, u Zagrebu, prosječna cijena prodaje u prosincu 2025. iznosila je 3.713 eura po kvadratu, što je 14,9 posto više nego godinu ranije. Cijene najma rasle su znatno umjerenije, svega 2,2 posto, te su se kretale oko 15 eura po kvadratu. To pokazuje da zagrebačko tržište ima relativno stabilan odnos između najma i kupnje.

Sličan trend zagrebačkom tržištu prisutan je i u Rijeci, gdje su cijene prodaje porasle 12,2 posto, na 3.526 eura po kvadratu, dok su najamnine porasle 13,8 posto, približivši se razini od 14,2 eura po četvornom metru. U Zadru su cijene prodaje porasle 9,6 posto, na 3.918 eura po kvadratu, a cijene najma 10,2 posto, na oko 15,2 eura po kvadratu, što predstavlja kontinuirano snažnu potražnju u priobalnim urbanim sredinama.

U Puli su cijene prodaje porasle 5,1 posto, na 3.387 eura po kvadratu, dok su cijene najma pale 4,4 posto, što upućuje na sezonalnost i djelomično zasićenje tržišta najma.

Najpovoljniji odnos cijena bilježi Osijek, koji se ističe kao grad s jednom od najviših razina dugoročne isplativosti kupnje. Prosječna cijena prodaje kretala se oko 2.021 eura po kvadratu, uz godišnji rast od 9,7 posto, dok su cijene najma rasle 17,4 posto, dosegnuvši gotovo 12 eura po kvadratu.

U Slavonskom Brodu zabilježen je izrazit rast prodajnih cijena, čak 36,6 posto, dok su cijene najma istodobno pale oko 8 posto, što sugerira jači fokus lokalne potražnje na kupnju, a ne na dugoročni najam. Mladen Matijević, regionalni direktor Indomio grupe za Hrvatsku, kaže da podaci jasno pokazuju kako se hrvatsko tržište nekretnina sve više diferencira po regijama.

- Dok u kontinentalnim gradovima, poput Osijeka, kupnja nekretnine dugoročno ima jasnu financijsku logiku, u najskupljim priobalnim gradovima visoke cijene kvadrata čine najam racionalnijim izborom za velik dio stanovništva, ističe Matijević.

Analiza portala Nekretnine.hr potvrđuje da odluka između najma i kupnje danas sve manje ovisi o osobnim preferencijama, a sve više o lokaciji, kretanju cijena i dugoročnoj financijskoj računici, pri čemu se razlike između pojedinih hrvatskih gradova dodatno produbljuju.

Najam ili kupnja u Osijeku krajem 2025. sve se češće svodi na računicu da prodajne cijene rastu, a najamnine rastu još brže, te kupnja dugoročno postaje privlačnija kućanstvima koja mogu doći do kredita. Prema podacima Nekretnine.hr za područje središta Osijeka, u prosincu 2025. prosječna tražena cijena prodaje bila je oko 2.037 eura po četvornom metru, dok je prosječna tražena cijena najma iznosila oko 11,57 eura po kvadratu mjesečno.

Mladi se okreću najmu

Kad se najamnina pretvori u godišnji iznos i usporedi s cijenom kvadrata, dobije se gruba slika »isplativosti kupnje«. U Osijeku taj bruto prinos iznosi oko 6,8 posto godišnje, u Zagrebu isti izračun daje oko 4,9 posto, a u Splitu oko 4 posto.

Upravo takav omjer potiče dio ljudi prema kupnji jer mjesečna rata sve češće izgleda kao zamjena za najamninu, uz dodatni osjećaj stabilnosti. U tom kontekstu APN-ovi stanovi dobivaju na važnosti, a program cilja građane bez odgovarajuće riješenog stambenog pitanja. Ono što sada potencijalni kandidati za kupnju tih stanova smatraju lošim je vezanost kupca na dugi rok i zabrana prodaje u bilo kojem slučaju, pa čak i nužde. Ta tema snažno utječe na potražnju jer mijenja osjećaj sigurnosti kupca.

U POS-u je obročna otplata zakonski ograničena i ukupan rok otplate ne može biti dulji od 31 godine od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji. Model predviđa da prvi dio (do 23 godine) ide na otplatu kredita banci, a nakon podmirenja duga banci otplaćuju se javna sredstva uključena u cijenu stana.

Sama ta činjenica već znači dugoročnu obvezu i manju fleksibilnost.

Praktično to znači da se kupac upisuje u vlasništvo, ali na nekretnini stoje založna prava i ugovorna ograničenja, pa prodaja i raspolaganje prolaze kroz pravila banke i programa. Stoga dio kandidata subjektivno to doživljava kao da »stan nije potpuno njihov« dok se kredit ne zatvori. To je poput leasinga koji plaćate godinama, a onda iz nekih nepredviđenih razloga, bilo bolesti ili nečeg drugog, niste u mogućnosti platiti ratu, dvije ili tri zaredom i gubite pravo vlasništva. Bez obzira na to jeste li platili do tada pet ili 150 rata.

Sadašnji Zakon o društveno poticanoj stanogradnji propisuje da se stan kupljen prema POS-u ne smije otuđiti niti davati u najam 10 godina od sklapanja ugovora. Postoji mogućnost ranije prodaje uz odobrenje APN-a/javne ustanove i uz uvjete koji uključuju financijsko poravnanje do tržišne vrijednosti ili procjenu promijenjenih životnih okolnosti. Dugoročno ograničenje djeluje na mlade ljude tako da se više okreću najmu.

Problem vlasništva nad POS-ovim stanovima

U POS-u je obročna otplata zakonski ograničena i ukupan rok otplate ne može biti dulji od 31 godine od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji. Model predviđa da prvi dio (do 23 godine) ide na otplatu kredita banci, a nakon podmirenja duga banci otplaćuju se javna sredstva uključena u cijenu stana. Sama ta činjenica već znači dugoročnu obvezu i manju fleksibilnost. Praktično to znači da se kupac upisuje u vlasništvo, ali na nekretnini stoje založna prava i ugovorna ograničenja, pa prodaja i raspolaganje prolaze kroz pravila banke i programa.

Stoga dio kandidata subjektivno to doživljava kao da »stan nije potpuno njihov« dok se kredit ne zatvori. To je poput leasinga koji plaćate godinama, a onda iz nekih nepredviđenih razloga, bolesti ili nečeg drugog, niste u mogućnosti platiti ratu, dvije ili tri za redom, i gubite pravo vlasništva. Sadašnji Zakon o društveno poticanoj stanogradnji propisuje da se stan kupljen prema POS-u ne smije otuđiti niti davati u najam 10 godina od sklapanja ugovora. Postoji mogućnost ranije prodaje uz odobrenje APN-a/javne ustanove i uz uvjete koji uključuju financijsko poravnanje do tržišne vrijednosti ili procjenu promijenjenih životnih okolnosti. Dugoročno ograničenje djeluje na mlade ljude tako da se više okreću najmu.

Povezane vijesti

• Europska komisija proglasila Pulu najboljom u Hrvatskoj po kulturnom i kreativnom potencijalu. Bolja je čak i od Zagreba i daleko ispred Rijeke. EVO KOJI SU BILI KRITERIJI
• IZLAZNE ANKETE ZA 4 VELIKA GRADA: Tomašević rasturio, iznenađenje u Splitu
• OBJAVLJENI PRVI REZULTATI U ČETIRI VELIKA GRADA