Obratili se i Bruxellesu
"Teško je povjerovati u krizu stanovanja": Mali iznajmljivači udarili na novi zakon, na meti rekategorizacija i 'veto' susjeda
Ilustracija (Snimio Mislav Klanac)
Udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače - SMOi podnijela je Europskoj komisiji službeni podnesak na prijedlog novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti kroz postupak notifikacije TRIS. Sustav je to najave novih zakona prema EU komisiji, sličan eSavjetovanju na nacionalnoj razini, putem kojeg zainteresirana javnost može ukazati na eventualne kritične točke i nesuglasja s EU zakonodavstvom.
U svom formalnom prigovoru Udruga traži da Komisija prije usvajanja Zakona u Hrvatskom saboru, detaljno ispita usklađenost spornih odredbi s pravom Europske unije te od Hrvatske zatraži njihovu izmjenu ili povlačenje, kao u primjeru Portugala i Irske. Riječ je o zakonu koji ozbiljno ugrožava desetke tisuća hrvatskih obitelji koji se legalno bave pružanjem usluga smještaja u domaćinstvu. U Hrvatskoj djeluje oko 110.000 malih obiteljskih iznajmljivača, koji čine približno 60 posto ukupnog turističkog smještajnog kapaciteta.
Sporna rekategorizacija
Kako kažu, prijedlog predviđa obveznu rekategorizaciju svake smještajne jedinice svakih deset godina, neovisno o tome je li objekt prošao ikakve preinake u odnosu na vrijeme u u kojem je dobio rješenje. Novi uvjeti kategorizacije nisu poznati, a propisuju se Pravilnicima koje donosi Ministarstvo turizma i sporta izvan saborske procedure, te se mogu mijenjati prema potrebi. Takva bi obveza obuhvatila više od 125.000 objekata, odnosno preko 150.000 već kategoriziranih smještajnih jedinica, većina kojih trenutno nije etažirana. Trošak postupka rekategorizacije snosio bi iznajmljivač, a posljedica može biti snižavanje kategorije ili ukidanje postojećeg rješenja, kako za stanove tako i za obiteljske kuće i kuće za odmor.
SMOi ne osporava pravo države da kontrolira kvalitetu i sigurnost smještaja, tamo gdje postoji indikacija da ne odgovara standardu, no kvaliteta se jednako mora podizati u svim segmentima turističke ponude - osobito na razini destinacije i javne usluge koje nisu obuhvaćene rekategorizacijom. O kvaliteti privatnog smještaja dovoljno govori najviša ocjena hrvatskih domaćina na Mediteranu, čak 95/100, više od ijednog drugog segmenta turističke ponude, stoga smatraju bespotrebnim da se automatski i o trošku građana provjerava svaka uredna obitelj koja godinama posluje bez problema i uz vrhunske ocjene.
Gdje prebiva domaćin
SMOi osporava i odredbu koja poseban status "domaćina” veže uz prebivalište u istoj županiji u kojoj se nalazi smještaj. Njome se mali iznajmljivači različito tretiraju ovisno o tome imaju li prebivalište u županiji gdje se nalazi objekt, a potpunosti su isključeni iznajmljivači u višestambenim zgradama čak i kad po svim ostalim kriterijima udovoljavaju definiciji "domaćina", što ni koji način nije povezano s razinom i kvalitetom usluge koju u svojoj nekretnini pružaju, kažu.
"Veto" susjeda
Prema prijedlogu zakona, iznajmljivači u višestambenim zgradama morali bi pribaviti suglasnost dvije trećine suvlasnika, ali i obveznu suglasnost svakog neposredno susjednog vlasnika - susjeda iznad, ispod ili pokraj stana. To znači da i kada apsolutna većina stanara podržava iznajmljivača, jedan neposredni susjed može blokirati ili ugasiti djelatnost - bez obveze da dokaže buku, nered, štetu, sigurnosni problem ili bilo kakvu stvarnu smetnju. A ukoliko je država jedan od suvlasnika, suglasnost je nemoguće dobiti jer Državni ured za nekretnine a priori odbija dati suglasnost za kratkoročni najam, čak i ako postoji suglasnost svih suvlasnika, požalili su se iz SMOi.
Problem je još veći za postojeće, godinama legalne iznajmljivače. Ako u prijelaznom roku, do kraja 2029. godine, ne uspiju prikupiti propisane potpise, izgubit će pravo na rad unatoč prethodno legalno pribavljenom rješenju, iako nisu počinili nikakav prekršaj. Nedostatak potpisa u praksi znači zabranu, čak i kada je potpis tehnički nemoguće prikupiti jer je susjed nedostupan, živi u inozemstvu, ostavinski postupak nije riješen ili vlasnički odnosi nisu uređeni.
"Ne protivimo se redu u zgradama, kontroli i zaštiti stanara. Međutim, država mora analizama i podacima dokazati gdje problem stvarno postoji, koliki je i zašto se ne može riješiti blažim mjerama: kontrolama i nadzorom po prijavi, provedbom kućnog reda i sankcijama za stvarne prekršaje. Ako postoji buka, nered ili kršenje propisa, država mora reagirati brzo i strogo i jednako prema svima. Ali odluku o ukidanju prava na rad smije donositi isključivo nadležno javno tijelo, na temelju činjenica - a ne susjed bez ikakvog obrazloženja. Neopravdano je državnim dekretom jednom susjedu dati pravo da bez razloga ugasi tuđu legalnu djelatnost, osobito kad u zgradi već postoji niz drugih djelatnosti koje posluju sa strankama." - naglašavaju iz udruge. Detalje o tome kako bi Država odlučivala o pojedinim stanovima, i zašto bi to bilo bolje od odluke susjeda koji u zgradi žive, nisu naveli.
Primjer Portugala i Irske
Portugal, koji je među prvima uveo suglanost susjeda, je već odustao od modela privatnog veta suvlasnika i prešao na sustav u kojem se za uvođenje mjera ograničenja traže činjenice i analize, obrazloženi dokazi i odluka javne vlasti koja se odnosi na mikrolokacije (grad, četvrt, ulica), a ne na regije i cijelo područje države. Upravo zahvaljujući stotinama komentara građana Portugala kroz sustav TRIS Komisija je reagirala i izdala mišljenje o neusklađenosti portugalskog nacrta zakona s europskim pravom. Portugal je morao izmijeniti zakon i zaštiti već izdane dozvole, tvrde iz SMOi.
Na isti je način kroz sustav TRIS i Irska postigla prilagodbu spornih odredbi prije nego je zakon uopće stupio na snagu.
"Hrvatska ne bi smjela uvoditi stroži model od onoga od kojega je Portugal već odustao zbog nesuglasja s pravnom stečevinom EU, a primjer Portugala i Irske dokazuje da angažman građana itekako ima utjecaj na konačnu verziju zakona, stoga udruga SMOi poziva sve zainteresirane male obiteljske iznajmljivače da se aktivno uključe i unesu svoje komentare u sustav TRIS, prema uputama koje mogu pronaći na mrežnim stranicama udruge SMOi." , kaže Vedran Tomić, predsjednik udruge SMOi.
Udruga SMOi već dugo ukazuje da prijedlog Zakona nije u skladu s europskom pravnom stečevinom i europskim načelima koja kažu da zakonski uvjeti poslovanja moraju biti nediskriminirajući, opravdani i razmjerni, a svaka promjena propisa mora dokazati da je nužna i proporcionalna cilju.
Teško je povjerovati u "krizu stanovanja"?
Sama država u vlasništvu ima više od 1.500 stanova koji nisu u funkciji, dok se za program priuštivog stanovanja u 2026. prijavilo tek 1315 obitelji, stoga je neopravdano ukidati dozvole za turistički najam obiteljskom smještaju. Između 2011. i 2021. Hrvatska je izgubila više od 413.000 stanovnika, dok je broj privremeno nenastanjenih stanova porastao za 43 posto te danas prelazi 350.000. U situaciji kad 91% građana živi u vlastitoj nekretnini i dokazano je priuštivije kupiti nekretninu nego prije 20 i više godina, teško je povjerovati u "krizu stanovanja". Nerazumno je ugrožavati egzistenciju gotovo 400.000 građana RH ograničavanjem uvjeta za turistički najam u domaćinstvu, imajući na umu disperziranost obiteljskog smještaja osobito u pasivnim krajevima - na obali i otocima, ali i rastući broj obiteljskih iznajmljivača u kontinentalnoj Hrvatskoj. Stoga SMOi upozorava da se bilo kakva ograničenja turističke djelatnosti u domaćinstvu ne smiju uvoditi linearno za cijelu Hrvatsku, od gradova pod turističkim pritiskom do krajeva s depopulacijom, praznim kućama i slabijom gospodarskom aktivnošću, ističu iz Udruge.
"Da se ne lažemo, niti je problem prekomjernog turizma u obiteljskom smještaju niti je cilj ovih mjera priuštivo stanovanje – problemom bujanja nekomercijalnog smještaja i sivog tržišta se država ne bavi, a aktualne dimenzije problema krize stanovanja država bi mogla riješiti i programom priuštivog najma kroz vlastite nekretnine, da je to u pitanju. Pozivamo sve građane da prestanu žmiriti na sustavno pogodovanje institucionalnim investitorima zbog kojih se mijenjaju brojni zakoni, pa tako i zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, a sve na štetu građana RH i budućnosti naše djece. Prvi korak je komentar u sustavu TRIS, a i javni prosvjedi su sve izgledniji." , zaključila je Hana Matić, potpredsjednica udruge SMOi .
