Stambena kriza
Mirovinski fondovi ulaze u stanogradnju? Predlaže se veliki zaokret na tržištu najma
(Snimio Nikola Pušonjić)
Mirovinski fondovi i osiguravajuća društva mogli bi se angažirati u izgradnji stanova za najam. To bi bio stabilan izvor prihoda za njih, imaju dovoljno sredstava da održavaju te stanove, a ljudi bi imali koristi od toga jer bi postojala jedna stabilna ponuda stanova za najam, rekao je jučer Dubravko Mihaljek, međunarodni makroekonomist i dugogodišnji suradnik Banke za međunarodna poravnanja u Baselu i MMF-a te vanjski suradnik Hrvatske narodne banke na 32. ekonomskoj konferenciji HNB-a u Dubrovniku, podsjetivši da su u zemljama njemačkog govornog područja najveći vlasnici stanova za iznajmljivanje upravo osiguravajuće tvrtke i mirovinski fondovi.
Preokret 80-tih
– Tih socijalnih stanova svugdje u Europi nema dovoljno i nadam se da će to postati neka inicijativa na razini Europske unije da se to ponovo potakne, jer je tog segmenta stanovanja nakon Drugog svjetskog rata uvijek bilo.
No, osamdesetih godina je došlo do promjena jer su pojedine zemlje počele prodavati te socijalne stanove. Javni sektor, odnosno država, trebao bi postati aktivniji u izgradnji socijalnih stanova, kaže Mihaljek, dodavši da bi se time stvorilo tržište za iznajmljivanje socijalnih stanova, ali i da je potrebna pomoć kroz uvjete kreditiranja onim skupinama koje teško mogu doći do stana na temelju svog posla, odnosno do kredita na temelju plaće.
– Jedan od prijedloga je i da se treći mirovinski stup, odnosno mirovinska štednja, koriste kao zalog za početni kredit za kupnju stana i da treći mirovinski stup eventualno ljudima bude temelj, baza, jamstvo otplate kredita, kaže Mihalinec, istaknuvši da je osnovno pitanje kod hipotekarnih kredita pitanje depozita do kojeg mladi teško dolaze, pogotovo ako nemaju pomoć roditelja.
– Nakon rata javni sektor je bio jako angažiran u gradnji stanova, 80-ih dolazi do financijske liberalizacije, stanovi u javnom vlasništvu u Njemačkoj su se počeli prodavati, kao i u Velikoj Britaniji, a s obzirom na to da su kamatne stope počele padati, stanovništvo se sve više orijentiralo na kreditiranje stambene izgradnje, odnosno počeli su na kredite kupovati stanove, što je mnogim ljudima omogućilo kućevlasništvo, navodi Mihaljek, dodavši da je i kod nas došlo do privatizacije stambenog fonda koji je bio u društvenom vlasništvu, zbog čega danas imamo visoku stopu vlasništva nad nekretninama od preko 90 posto.
Mihaljek pritom navodi da monetarna politika nema bitniji utjecaj na priuštivost stanovanja, ali može djelovati na uvjete kreditiranja kroz financijsku pismenost kako bi ljudi bili svjesni da postoje razne vrste hipotekarnih ugovora, a može djelovati s bankama na tome da se izbjegnu bilo kakvi nesporazumi kod uzimanja tih kredita.
Jedan od takvih primjera djelovanja središnje banke je i pooštravanje uvjeta potrošačkog kreditiranja koje je HNB uveo sredinom prošle godine, a kojim su osim gotovinskih, obuhvaćeni i stambeni krediti.
Do porasta potražnje za nekretninama došlo je zbog rasta dohotka i imovine stanovništva, podsjeća Mihaljek, ali i manjeg broja većih obitelji jer je populacijski segment koji danas najviše raste mala obitelj i to povećava s demografske strane potražnju za stanovima.
Kupnja gotovinom
S druge strane, zadnjih dvadesetak godina imali smo nekoliko većih financijskih poremećaja koji su dodatno mnoge potaknuli da razmisle da li da investiraju u financijsku imovinu ili nekretnine, navodi dalje Mihaljek, te još neke dublje kulturno-sociološke elemente, odnosno osjećaj potrebe vlasništva krova nad glavom, što je jako izraženo ne samo u našim krajevima, nego u cijeloj istočnoj i južnoj Europi, ali i anglosaksonskim zemljama jer se cijela ideja američkog sna zasniva na kućevlasništvu.
Ono što je posebno za Hrvatsku i mnoge zemlje, a što se u analizama često zaboravlja, jest da je istovremeno došlo i do povećanog interesa stranaca za kupovinu nekretnina i taj segment potražnje je dodatno potaknuo rast cijena jer treba shvatiti da naše tržište nije samo tržište hrvatskih građana, nego tržište cijelog svijeta, ističe Mihaljek, dodavši da se velik dio tih kupovina obavlja gotovinom, tj. bez kredita te da je taj postotak dosta visok u Europi, a u zemljama južne Europe čak 50 posto. Pritom je bitno s aspekta ekonomije da se provjeri porijeklo tih sredstava, kaže Mihaljek, dodavši da neke zemlje to rade sustavno, neke manje sustavno.
Na temu priuštivosti stanovanja osvrnuo se i domaćin 32. ekonomske konferencije HNB-a i od danas, 1. lipnja, potpredsjednik Europske središnje banke Boris Vujčić, kazavši da je to problem u mnogim zemljama u Europi, uključujući i Hrvatsku. Problem je i s »više lica«, pa je tako uvijek i pitanje ponude i potražnje, no u nekim zemljama, poput Grčke, Portugala i Hrvatske, i dodatne potražnje izvana, pri čemu strani državljani povećavaju potražnju pa time i cijene. Otvaranje novih radnih mjesta koja se većinom popunjavaju radnicima iz inozemstva, također povećava potražnju za stambenim prostorom. U Hrvatskoj je, napomenuo je Vujčić, i jako puno stambenih jedinica u kojima nitko ne živi, dio ih je kupljen isključivo kao investicija, a također smanjuju priuštivost stanovanja.
Vladin antiinflacijski paket je akcija spašavanja proračuna
Inflacija će u svibnju usporiti, a gospodarski rast u drugom kvartalu ponovo ubrzati nakon što je u prvom tromjesečju stagnirao ostvarivši rast od 0,1 posto u odnosu na kvartal prije, rekao je guverner Hrvatske narodne banke na odlasku Boris Vujčić, prvog dana ekonomske konferencije u Dubrovniku, a na kojoj je posljednji put sudjelovao kao guverner HNB-a jer od prvog lipnja preuzima dužnost viceguvernera Europske središnje banke.
Nije htio komentirati Vladin antiinflacijski paket mjera, kazavši tek da HNB u njegovoj izradi nije sudjelovao i podsjetivši da smo imali »nekoliko rundi« antiinflacijskih Vladinih mjera koje je HNB kasnije analizirao, što će biti slučaj i ovoga puta, ali ne odmah. Savjetnik predsjednika Republike za gospodarstvo Velibor Mačkić je za razliku od Vujčića komentirao Vladin paket antiinflacijskih mjera i pritom bio vrlo kritičan nazvavši ga »kombinacijom panike i dobrog starog upravljanja dojmom« pri čemu je upravljanje dojmom nazvao eufemizmom.
– To nije antiinflacijski paket, ovo je zapravo akcija spašavanja proračuna. Jedino što ostaje nejasno, koju to točno razinu deficita Vlada planira, to je ono što nam nisu rekli. Ovo s antiinflacijom ne vidim da ima ikakve veze, rekao je Mačkić.
