Velika analiza
Tko još može kupiti stan u Hrvatskoj? Cijene rastu brže od plaća, a ipak se 70 posto nekretnina kupuje gotovinom
(Snimio Milivoj Mijošek)
Cijene nekretnina u Hrvatskoj su precijenjene, potvrdila je to i analiza Europske središnje banke, čiji je model u obzir uzela publikacija "Nekretninski puls", u izdanju Zagrebačke banke i Ekonomskog Laba. No, kako smo mogli čuti na nedavnom predstavljanju publikacije, na temelju samo ovog ECB-ovog modela ne bismo smjeli izvoditi zaključke, čak ni o skoroj bitnijoj korekciji, a kamoli nekakvom tržišnom slomu, kakav smo gledali prije dvadesetak godina. Zašto? Pa zato što su prema tom modelu cijene nekretnina u Hrvatskoj precijenjene, ali ne puno, nekih desetak posto, točnije 9 posto, što je čak i manje od europskog prosjeka, koji također pokazuje precijenjenost, i to od 12 posto. I u drugim europskim zemljama cijene kvadrata rastu, analitičari i javnost to nazivaju precijenjenošću, ponegdje to traje desetljećima, no korekcija se ne događa.
Brzi rast
Ipak, Hrvatska je zadnjih godina ostvarila brži rast i približava se cijenama Zapadu, i to cijenama svega, pa valjda i nekretnina. Recimo Austrija je izdvojena kao zemlja (pre)skupih nekretnina čije kretanje cijena iz godine u godinu taj zaključak o precijenjenosti - demantira. Rast se nastavlja. Dodali bismo da je Beč konkretno među gradovima s najvećom kvalitetom života i na globalnoj ljestvici. No, upravo Beč ima itekako inkluzivnu stambenu politiku, pogotovo priuštivog najma. Gradski stambeni fond ujedno služi i kao sredstvo stambene politike. Kada tržišne cijene najma porastu, lokalna samouprava na tržište, po iznimno niskoj cijeni, izbaci broj stanova za najam dovoljan da sruši tržišnu cijenu. Ali, ako netko želi postati vlasnik nekretnine u gradu, onda će morati za kvadrat stana izdvojiti između 4.800 do čak 11.000 eura, ovisno o kvartu, blizini užeg centra i slično. Austrijske neto plaće su pak u prosjeku za tisuću do tisuću i pol više nego u Hrvatskoj. Ipak, priuštivi najam je imperativ i onaj tko hoće, može povoljnije unajmiti stan.
Iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine opširno su odgovorili na naš upit o mjerama koje poduzimaju te broju građana koji su, zahvaljujući tim mjerama, uistinu i rješili stambeno pitanje, bilo da je riječ o najmu ili kupovini. Nacionalni plan stambene politike do 2030. (NPSP), koji je Vlada usvojila u ožujku ove godine, prvi je sveobuhvatni strateški dokument u području stanovanja. Navode da je Vladinom politikom priuštivog stanovanja; uvođenjem poreza na nekretnine i ograničenjem pristupa kratkoročnom najmu, broj stanova u dugoročnom najmu u godinu dana porastao za 80 tisuća. Osvrnuli su se i na pojam "priuštivog stanovanja", koji je, kažu, po prvi puta dobio svoju pravnu definiciju s novim Zakonom o priuštivom stanovanju. Priuštivo stanovanje je "stanovanje kod kojeg iznos najma odnosno rate kredita stana pripadne vrijednosne površine uvećan za prosječne režijske troškove i prosječne troškove održavanja ne prelazi 30 posto neto prihoda uže obitelji u jedinici lokalne samouprave u kojoj se stambena nekretnina nalazi".
Niz zakona i mjera
Zakon razrađuje osam mjera kako bi građani ubuduće priuštivo stanovali, a važnu ulogu, kažu u Ministarstvu, imaju jedinice lokalne samouprave.
- Odaziv lokalnih jedinica na poziv APN-a ove godine pokazuje velik interes za uključivanje u programe priuštivog stanovanja. U 2026. zaprimljeno je ukupno 280 iskaza interesa JLS-ova. U idućem razdoblju očekuje se donošenje lokalnih programa stanovanja, kojima će jedinice lokalne samouprave iskazati svoje potrebe te definirati potencijalne lokacije za gradnju. U novim zgradama koje će se graditi za priuštivo stanovanje predviđen je model prema kojem bi 50 posto stanova bilo namijenjeno prodaji, a 50 posto priuštivom najmu. APN trenutačno u fazi izgradnje samo kroz program POS-a ima 539 stanova, i to u Osijeku, Karlovcu, Trogiru, Novalji, Kumrovcu, Kostreni, Omišlju, Puli, Vrsaru, Virovitici, Vrlici, Bujama i Dugoj Resi, dok je u ostalim fazama pripreme (u projektiranju, ishođenju dozvola ili pak postupcima nabave za izvođača radova) još 877 stanova diljem Hrvatske. Važan dio stambene politike odnosi se i na potporu građanima pri stjecanju prve stambene nekretnine. Kroz taj je program građanima do 45 godina starosti omogućena potpora u vidu povrata 50 posto PDV-a pri kupnji novogradnje, odnosno povrata poreza na promet nekretninama pri kupnji starogradnje. APN je do sada odobrio 5.228 potpora za 5.228 obitelji diljem Hrvatske, u ukupnom iznosu od 39,7 milijuna eura.
Paralelno se provodi i Program priuštivog najma, čiji je cilj aktivirati veći broj praznih stanova, državnih i privatnih, za dugoročni priuštivi najam. Na javne pozive za vlasnike stanova i najmoprimce do sada je prijavljeno 960 nekretnina te 1.315 zahtjeva najmoprimaca. U tijeku je ugovaranje priuštivog najma. Istovremeno Državne nekretnine provode obnovu državnih stanova za potrebe stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca i priuštivog stanovanja. Obnovom je trenutno obuhvaćeno 355 državnih stanova od kojih je 104 već završeno, a ostali su u nekoj od faza provedbe. Ministarstvo provodi i Program stambenog zbrinjavanja mladih na potpomognutim područjima, kojim se mladima u krajevima od posebne državne skrbi omogućuje priuštivije stanovanje. U tijeku je aktivna provedba programa i započela je gradnja prve takve zgrade po ovom programu u Garčinu dok je ukupno planirana izgradnja 50 višestambenih zgrada s 363 stana te 130 obiteljskih kuća, odnosno ukupno 493 stambene jedinice u 79 jedinica lokalne samouprave. U ovome trenutku, kroz različite programe Ministarstva u različitim fazama pripreme nalazi još oko 2.000 stambenih jedinica. S obzirom na izradu Europskog plana za priuštivo stanovanje, Ministarstvo očekuje i dodatne mogućnosti sinergijskog djelovanja i financiranja mjera kroz fondove EU, detaljno su izvijestili iz Ministarstva, na čijem je čelu Branko Bačić.
Vlasnički list
Hrvatima je vlasnički list jako bitan. Jako nam je bitno da budemo i vlasnici nekretnine, one u kojoj živimo, s tendencijom da se uloži u još koju. Tako oko 91 posto hrvatskih građana živi u kućanstvima koja su i vlasnici tih nekretnina. Tu smo u samom vrhu u Europskoj uniji. U Austriji je pak taj postotak 54 posto. Preostala polovina građana je u unajmljenim nekretninama. Slično je i u Njemačkoj, zato su itekako osjetljivi na cijene najma, i otuda pobjeda Ljevice na izborima u Berlinu.
"Die Linke" je obećao da će u nacionalni stambeni fond vratiti stanove koji su sada na upravljanju privatnih kompanija te ih potom ponuditi za najam po puno nižim cijenama. U Španjolskoj - prosvjedi zbog cijena najma i nepriuštivog stanovanja. Cijela je situacija isprovocirala i prijevremene izbore, odnosno premijer Sanchez je procijenio da će, ako ide u stambenu reformu, a on to želi, trebati širu parlamentarnu podršku. Tako su nekretnine danas u Europi ekonomska tema broj jedan, a i politička. U Španjolskoj je čak i tema migracija stjerana u kut u svjetlu skandala s izbacivanjem 87-godišnje Maricarmen Abascal iz stana zbog toga što joj je najamnina vrtoglavo porasla, do razine koju si od mirovine više nije mogla priuštiti. U Hrvatskoj vlada kultura vlasništva nad stanovima, ali ljudi kupuju nekretnine i kao investiciju. Osim bankarske štednje, cigla i beton najpopularniji su oblik čuvanja novca ili pokušaja da se njegova vrijednost uveća. S obzirom da je veliki broj privatnih stanova prazan, Vlada pokušava te stanove vratiti na tržište. Priuštivi najam izazvao je određeni interes, no unatoč tome najamnine i dalje rastu.
U Rijeci se, s obzirom da je i studentski grad, kreću od 500 do 1.200 eura, i više, ovisno o kvadraturi i uređenosti. S obzirom da je za kratkoročni najam sada potrebna suglasnost većine stanara u zgradi, dio tih stanova prebacio se na dugoročno iznajmljivanje. Iznajmljuje sve više i riječki prsten, i dugoročno, ali i kratkoročno, jer sve je to na 15 do 20 minuta od mora. Potražnja, dakle, u velikim gradovima, sveučilišnim i urbanim središtima, premašuje ponudu. Što se tiče cijene kvadrata, ona je, prema podacima iz spomenutog Nekretninskog pulsa, premašila 3.000 eura za nove stanove, bez POS-a, odnosno iznosi 3.012 eura. Za Zagreb, penje se pak prema 3.500 do 3.600 eura po kvadratu. Na godišnjoj je razini rast cijena dvoznamenkast. Pitanje je, dokle?
Poznavatelji tržišta ne vjeruju da će doći do pada cijena. Doći će, najvjerojatnije, kažu, do stabilizacije tržišta, samim tim što usporava gospodarski rast. Kako usporava rast plaća i zaposlenosti, usporava i potražnja, koja se, međutim, i dalje dominantno financira u "kešu": čak 70 posto kupoprodaja ide iz gotovine, svega 30 posto iz kredita. Moguće je da jedna prodaja financira drugu, jer prodavatelji odmah novac "ubacuju" i vrte dalje kako ne bi izgubili korak s cijenama. Moguće je i da, s obzirom da se značajan prihod ostvaruje od turizma, sve što se iznajmi i ubere tokom ljeta, opet završi u cigli i betonu. A putem tržišta nekretnina sada pojačano ide i dio viškova koji sjede na računima u bankama, zbog inflacije koja im nagriza vrijednost. Stranih je kupaca nešto manje, što izaziva stanovito usporavanje rasta cijena na Jadranu. No, priuštivost se, generalno gledano, na razini cijele zemlje pogoršava i kvari. Rijeka je pak, prema iskustvima nekretninskih posrednika, ali i cijena koje vidimo u oglasnicima, ne posve tipičan obalni grad. Iako je naravno ogroman skok cijena ostvaren od 2016. naovamo, kao i svugdje, upravo unazad godinu-dvije, dok ostatak obale malo usporava, riječke se cijene brže dižu. Cijene postojećih stanova idu od 2.000 do 5.000 eura po kvadratu, pa i više, ako je riječ o prvom redu do mora. Novogradnja je i skuplja, ali je ima premalo. I u tome je ključ. Trebalo bi, slažu se svi, povećati ponudu. To i jest cilj novog Nacionalnog plana stambene politike. S obzirom da je stambena politika prioritet i na razini EU-a, onda bi se priuštivo stanovanje trebalo naći i u višegodišnjem financijskom okviru od 2028. do 2034., gdje bi dio sredstava trebala povući i Hrvatska.
Upozorenje o balonu
Hrvatska narodna banka pak ukazuje na isto ono na što ukazuje i ECB: cijene nekretnina rastu brže od plaća i produktivnosti, na tržištu se stvara, možda ne baš balon, ali portfelj koji nominalno raste i provocira određene rizike. Ako u slučaju kriza i recesija koje prijete uslijed globalnih kretanja i geopolitičkih rizika, dođe do stanovitih korekcija, osjetit će to i banke, i građani, i cijeli ekonomski sustav, čije se djelatnosti mahom vežu opet uz nekretnine. Zato HNB uvodi makroprudencijalne mjere i povećava kapitalne zahtjeve prema bankama, kako bi hladio potražnju i odobravanje novih kredita, te kako bi zaštitio stabilnost financijskog sustava, ali i dužnike od njih samih, ako ulaze u nekretninske aranžmane u ovoj fazi ciklusa.
Hrvatska je mala zemlja, otvorena, s prekrasnom obalom, od koje se mahom živi, dok se s druge strane premalo proizvodi i izvozi. Ujednačeni regionalni razvoj tek je u povoju, ali bilo bi dobro da se barem zaustavi produbljivanje tih neravnoteža. Sve su veće, regionalne, imovinske i dohodovne razlike. Od poznavatelja tržišta može se čuti i da su upravo fondovi i NPOO jedan od razloga zašto se građevinarstvo odmaklo od izgradnje stambenih nekretnina. Grade se ceste, škole, vrtići, javna i socijalna infrastruktura, a imali smo i obnovu. Sve to ograničeni kapacitet domaće građevinske industrije više okreće tom segmentu. No, sada taj period polako završava. Analiza koju su izradili Zaba i Ekonomski Lab spominje i "uska grla" administracije, broj dana čekanja do uporabne dozvole, problem GUP-ova, prostornih planova, nedostatak zemljišta u velikim gradovima. To su faktori koji usporavaju ponudu, dok potražnja i dalje postoji.
Hlađenje tržišta
Što se tiče precijenjenosti kojom smo otvorili priču, evo što točno na tu temu kažu u Nekretninskom pulsu, čiji su autori glavni ekonomist Zabe Hrvoje Dolenec i analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača.
- ECB procjenjuje da su stambene nekretnine u Hrvatskoj početkom ove godine bile blago precijenjene (oko 9 posto), što je manje nego u europodručju (prosječna precijenjenost oko 12 posto). Po učestalosti precijenjenosti stambenih nekretnina od 2016. Hrvatska je tek 17. u EU. Analiza precijenjenosti ima ograničenu prognostičku moć u pogledu daljnjeg kretanja cijena. U EU postoje tržišta s dugogodišnjom precijenjenošću gdje cijene kroz dugi niz godina svejedno nastavljaju rasti (npr. Austrija), navodi "Puls". Dodaje se da je u Hrvatskoj lani završeno 18.338 stanova, najviše od 2008., ali još uvijek znatno manje nego te ili 2007. godine.
- Za 2026. procjenjujemo daljnji rast broja završenih stanova, no to će i dalje biti za gotovo četvrtinu ispod prethodnog cikličkog vrhunca iz 2007. i 2008. Širi trendovi u građevinarstvu ipak ukazuju na vrhunac ciklusa: udio građevinarstva u bruto dodanoj vrijednosti iznosi 8 posto i premašuje vrhunac iz 2008. Pojavljuju se prvi znakovi hlađenja građevinskog ciklusa, navodi se u publikaciji.
Namjere kućanstava za kupnju ili gradnju su pak najjače od početka 2005., što upućuje na nastavak pritisaka na strani potražnje koji bi mogli slabiti od 2027., u uvjetima rasta kamata i nastavka usporavanja rasta BDP-a. Autori navode da "potražnju zasad nose rekordna zaposlenost, realni rast plaća od 48 posto u desetak godina i velika likvidna štednja: 34,2 milijarde eura na a vista računima". Zaključuju da "usporavanje rasta cijena može nastupiti u narednom razdoblju kao posljedica sporijeg gospodarskog rasta, no, kao i kod proizvodnje novih nekretnina, isključen je nagli obrat ciklusa nalik onome iz 2009."
Šonje: Tržište ostaje stabilno, uz manja kolebanja
- Ima više argumenata zašto možemo zaboraviti scenarij iz 2008. i neku preveliku volatilnost na tržištu nekretnina. Gospodarstvo usporava, ali građevinarstvo ostaje živahno, posebno stanogradnja. Zaduženost je niska, a problema s financijskom polugom nema. Kamatne stope su priuštive. U sklopu nove višegodišnje perspektive predviđa se da će nekoliko stotina milijardi eura na razini EU-a od 2028. do 2034. biti namijenjeno za programe priuštivog stanovanja. Naša je Vlada najavila do 2 milijarde eura EU-sredstava za ove namjene. Potražnja je vrlo živa, u anketama imamo veliki skok u namjerama kupnji, a i adaptacije se "dobro drže". Dok u Njemačkoj kamate na stambene kredite idu preko 4 posto, prosjek EU-područja je oko 3,5 posto, a mi imamo kamate oko 3 posto. Imamo treću najnižu prosječnu kamatu na stambene kredite u cijelom europodručju. Ciklus neće uzlazno, ali će ostati stabilan uz manja kolebanja, smatra Velimir Šonje.
Bečki model mikrostanova
- Posebnu vrstu stambene nekretnine predstavlja mikrostambena jedinica za mlade punoljetne osobe do 30 godina starosti, namijenjena za prijelazni period stanovanja u trajanju od 4 godine s mogućnosti produljenja za ne dulje od 1 godine, veličine 18 metara kvadratnih, vrijednosne površine za jednu osobu, odnosno 26 metara kvadratnih za dvije osobe. Kao i za bilo koji drugi oblik stanovanja moguće je za mikrostambene jedinice graditi nove zgrade i provesti rekonstrukciju postojećih zgrada. Dobar primjer je neboder od 15 katova koji je nekada bio samački hotel u Rijeci i nakon 20 godina što je bio napušten, sada nam novi Zakon omogućuje da ga rekonstruiramo i osposobimo na suvremeni način za mikrostanove, prema uzoru na druge države koje već odavno poznaju a takav vid stanovanja za mlade osobe. Primjerice u gradu Beču je 2024. godine dovršena zgrada od 309 mikrostanova, tumače u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Vujović: U New Yorku kamatna stopa 7 posto
Borislav Vujović, vlasnik agencije Opereta, osvrnuo se na zaključke iz publikacije Nekretninski Puls. Slaže se da je glavni uzrok rasta cijena nedostatak ponude, ali i niske kamatne stope, te višak sredstava u bankama koji se prelijeva na tržište nekretnina.
- Vratio sam se nedavno iz New Yorka. Kamatna stopa u New Yorku je 7 posto. Pitao sam, ima li načina da bude jeftinije, i kazali su mi: može, ako imate dobar portfelj dionica, fondova, da ih stavite pod hipoteku. U tom slučaju možete dobiti kamatu 4,5 do 5 posto, inače ostaje 7 posto.
Kaže da je sada nešto manji broj realiziranih kredita, s obzirom na strože omjere koje traže banke, ali daleko smo, veli, od situacije iz 2008. i 2009., i nekog "scenarija katastrofe".
